Opodatkowanie VAT procesu deweloperskiego, inwestycji budowlanych to jedna z kluczowych, strategicznych kwestii decydujących o ostatecznym sukcesie przedsięwzięcia. Na proces deweloperski składa się bowiem łańcuch działań, które w zależności od wypełnienia określonych przesłanek mogą podlegać 8% lub 23% stawce VAT. A to może mieć istotny wpływ na ostateczną cenę sprzedaży budynków, lokali, i w konsekwencji na końcowy wynik finansowy inwestycji.
Do tego istotne jest właściwe zarządzanie VAT-em, czyli odpowiedzialne, z punktu widzenia zabezpieczenia najlepszego interesu inwestora, rozliczanie różnicy w tym podatku, jaka powstaje z tytułu wydatków kosztowych zazwyczaj opodatkowanych 23% stawką VAT, podczas gdy wspomniana sprzedaż podlega stawce tylko 8%.
Zespół Kancelarii Prawnej Skarbiec, tworzony przez ekspertów z różnych dziedzin prawa, adwokatów, radców prawnych, doradców podatkowych, księgowych, doradców bankowych oferuje pełne wsparcie i obsługę procesu deweloperskiego w zakresie rozliczeń VAT.
Obsługa prawna inwestycji budowlanej
W ramach kompleksowej obsługi procesu deweloperskiego, Kancelaria Prawna Skarbiec, oprócz opracowania i wdrożenia strategii podatkowej w zakresie opodatkowania VAT przedsięwzięcia, oferuje pełne wsparcie prawne procesów inwestycyjnych, w tym:
- Ocenę i analizę planowanych inwestycji,
- Audyt prawny nieruchomości,
- Konstruowanie prawnych ram procesu budowlanego i inwestycji,
- Przygotowanie i analiza umów deweloperskich, umów z wykonawcami, podwykonawcami, dostawcami materiałów, sprzętu i innymi kontrahentami,
- Reprezentację w urzędach, przed organami i w postępowaniu sądowym,
- Umowy FIDIC, zawarcie i realizacja,
- Umowy zarządzania nieruchomościami,
- Konstruowanie ram prawnych organizacji wspólnot mieszkaniowych,
- Ustanawianie i realizacja służebności i innych praw rzeczowych,
- Zniesienie współwłasności
- Weryfikację i prowadzenie rozliczeń VAT oraz innych form opodatkowania i opłat związanych z inwestycją (deklaracje VAT, deklaracje podatkowe, weryfikacja wysokości zobowiązania z tytułu podatku od nieruchomości);
- Reprezentacja przy zwrocie VAT (w tym zaskarżanie postanowień o przedłużeniu terminu zwrotu VAT.
Opodatkowanie VAT procesu deweloperskiego – VAT 8% czy 23%
Choć podstawowa stawka podatku od towarów i usług wynosi w Polsce 23%, to proces deweloperski jako usługa kompleksowa przy dochowaniu określonych wymogów może podlegać opodatkowaniu 8% VAT. Na mocy art. 41 ust. 12 ustawy VAT, w związku z art. 146a pkt 2 i art. 41 ust. 2 tej ustawy, do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym stosuje się stawkę podatku 8%.
Zgodnie z ust. 12a art. 41 ustawy VAT, przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b. Na podstawie przepisu art. 41 ust. 12b ustawy VAT, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:
- budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 metrów kwadratowych,
- lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 metrów kwadratowych.
W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej wskazane limity, preferencyjną stawkę podatku stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.
Z powyższego wynika przede wszystkim, że ustawa podatkowa preferuje, poprzez objęcie obniżoną stawką podatku VAT, określone czynności dotyczące obiektów budowlanych, objętych społecznym programem mieszkaniowym takich jak dostawa i inne wymienione w ustawie czynności.
Nadzór, weryfikacja i dbałość o dochowanie ww. limitów powierzchniowych i innych przesłanek kwalifikujących inwestycje jako budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym pozwoli deweloperowi korzystać z preferencyjnej, obniżonej stawki VAT.
Inwestor powinien też mieć na uwadze, że w skład inwestycji budowlanej wchodzą nie tylko same prace budowlano-montażowe, ale i inne świadczenia okołobudowlane, poczynając od prac projektowych, przez zabezpieczenie miejsca inwestycji, zapewnienie obsługi administracyjno-prawnej, po uprzątniecie terenu budowy.
Tu również należy dochować odpowiedniej staranności o to, by jak najszerszy zakres tych poszczególnych usług można było kwalifikować jako całość jednej usługi kompleksowej opodatkowanej 8% VAT. W przeciwnym razie, wyodrębnione z tej całości usługi mogą zostać objęte 23% stawką VAT.
23% kosztów i zwrot VAT
Deweloper sprzedaje mieszkania z 8% VAT, a materiały budowlane, usługi transportowe i inne niezbędne do ich wybudowania surowce i świadczenia nabywa przeważnie z 23% VAT. Daje mu to oczywiście możliwość do odzyskania nadpłaconego o okresie rozliczeniowym podatku, jeśli wartość VAT z faktur zakupowych jest wyższa od kwoty VAT wynikającej z faktur sprzedaży. Nadwyżka VAT to realne środki, którymi dysponować może przedsiębiorca – inwestor. Może nią zarządzać na trzy sposoby:
- pozostawić do rozliczenia na kolejny miesiąc,
- wystąpić o zwrot na rachunek VAT,
- wystąpić o zwrot na swój rachunek bankowy.
Korzyścią pierwszego z rozwiązań jest możliwość przesuwania nadwyżki VAT z okresów bez sprzedażowych na kolejne okresy rozliczeniowe i „zrealizowanie” jej dopiero w okresie zwiększonej sprzedaży lokali. Zwrot VAT na specjalny rachunek przeznaczony do rozliczeń podatku VAT, służący również do rozliczeń w ramach mechanizmu podzielonej płatności (tzw. split payment), umożliwi przedsiębiorcy uzyskanie tego zwrotu w szybszym terminie. Poważną wadą tego rozwiązania jest jednak mocno ograniczona możliwość dysponowania przelanymi na ten rachunek środkami. Ograniczenie to nie występuje, jeśli przedsiębiorca wystąpi o zwrot VAT na swój rachunek rozliczeniowy. Wówczas może dysponować środkami wedle własnych potrzeb i uznania.
Każde rozwiązanie ma swoje zalety, jednak o tym, które będzie najkorzystniejsze dla dobra inwestycji decydować będzie wspomniana na wstępie polityka zarządzania VAT-em. W wyborze odpowiedniej strategii pomoże audyt podatkowo-prawny inwestycji i ocena sytuacji przedsiębiorstwa.
