Dla określenia wyższej podstawy opodatkowania organ przyjął nieprofesjonalną i nieuzasadnioną logicznie opinię powołanego przez siebie biegłego

Zgodnie z art. 4 ust. 7 Ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz.U. 1991 nr 9 poz. 31, ze zm.) celem ustalenia podstawy opodatkowania budowli, jeżeli podatnik nie określił jej wartości, lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy powołuje biegłego, który tę wartość ustali.

Z kolei zgodnie z art. 150 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741, ze zm.) rzeczoznawcy majątkowi dokonują wyceny nieruchomości poprzez określenie jej wartości rynkowej dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Gdy takiej możliwości nie ma, określa jej wartość odtworzeniową.

Przepis artykułu następnego wyjaśnia, że wartością rynkową nieruchomości jest szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny może uzyskać sprzedający od kupującego, w sytuacji gdy obie strony nie znajdują się w obliczu konieczności sprzedaży lub zakupu. Z kolei wartość odtworzeniową stanowi wypadkowa kosztów jej odtworzenia z uwzględnieniem stopnia zużycia. W zależności więc od aktualnej sytuacji rynkowej różnica między tymi dwoma wycenami może być znaczna.

Postawiony z tanich materiałów, nawet zniszczony dom w lokalizacji o statusie rozwijającej, może okazać się korzystną inwestycją i przynieść spory zysk sprzedającemu, a wybudowany z najdroższych surowców i zawierający najnowocześniejsze udoskonalenia dom w rejonie, w którym postępuje wyludnienie, może skutkować poniesieniem straty przez sprzedającego.

W sierpniu 2017 r. organ pierwszej instancji wszczął z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia wysokości zobowiązania podatkowego w podatku od nieruchomości za 2017 r. Włączył do niego protokół kontroli podatkowej oraz powołał biegłego rzeczoznawcę majątkowego. Organ chciał z jego pomocą ustalić powierzchnię użytkową hali magazynowej, a także, w jakich proporcjach jest ona posadowiona na dwóch różnych, sąsiadujących działkach. Ponadto chciał ustalić wartość rynkową budowli zlokalizowanych odrębnie na każdej z tych działek.

W listopadzie 2017 r. po otrzymaniu od biegłego operatu szacunkowego organ wyznaczył przedsiębiorcy siedmiodniowy termin na ustosunkowanie się do niego, a także całego zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego.

Po jego upływie ustalił decyzją zobowiązanie w podatku od nieruchomości w kwocie 14 890 zł z tytułu posiadania związanych z prowadzeniem dzielności gospodarczej: gruntu o powierzchni 1000 m2, budynków o powierzchni użytkowej 525,99 m2 oraz budowli o wartości 117 500 zł, wliczając do opodatkowania nieruchomości zdaniem organu niezgłoszone prawidłowo przez przedsiębiorcę, jako przedmioty opodatkowania podatkiem od nieruchomości.

Przedsiębiorca wniósł od tej decyzji odwołanie. Wśród zarzutów wskazał na fakt, że za podstawę ustalenia wartości należącej do niego nieruchomości organ wziął operat szacunkowy sporządzony przez biegłego powołanego przez organ, nie biorąc w ogóle pod uwagę opinii dostarczonej przez biegłego powołanego przez przedsiębiorcę. Skarżący nie zgodził się z ustaloną w ten sposób przez organ wartością nieruchomości m.in. w zakresie gruntu utwardzonego kostką brukową oraz wybudowanego ogrodzenia.

Organ drugiej instancji podzielił stanowisko organu pierwszej instancji, że wszelkie ww. nieruchomości są związane z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą. Przyznał jednak, że jak wynika z przeprowadzonych w lutym 2017 r. oględzin w ramach kontroli podatkowej, powierzchnia użytkowa hali wynosi 1079,92 m2, a jak wynika z operatu wykonanego przez biegłego – 1142,92 m2.

W obliczu tych rozbieżności, kierując się zasadą in dubio pro tributario, przyjął do wymiaru podatku mniejszą powierzchnię, ustaloną w ramach przeprowadzonej kontroli podatkowej, i tym samym zmniejszył przedsiębiorcy wysokość zobowiązania w podatku o nieruchomości do kwoty 14 291 zł.

Co do zarzutu, że powyższych ustaleń dokonał jedynie na podstawie opinii biegłego powołanego przez siebie, organ wskazał, że zgodnie z art. 4 ust. 7 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych w przypadku nieodpowiedniego określenia wartości budowli przez podatnika to organ powołuje biegłego, który tę wartość w odpowiedniej wysokości ustali.

Jednym z najważniejszych, jeśli nie najważniejszym, z dowodów kształtujących rozstrzygnięcie organu był więc operat szacunkowy powołanego przez siebie rzeczoznawcy majątkowego, traktowany zgodnie z przepisami ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (dalej: u.p.o.l.), jak opinia biegłego. Biegły stwierdził w nim, że nie jest w stanie określić wartości rynkowej budowli, dlatego też postanowił określić ich wartość odtworzeniową.

Tyle że przedsiębiorca wniósł o ustalenie wartości budowli w oparciu o przedłożony przez siebie operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, którego sam powołał. W odpowiedzi organ poinformował, że opinia prywatna, a za taką uznaje opinię sporządzoną na zlecenie strony, a nie organu, nie jest opinią biegłego, a jedynie umotywowanym stanowiskiem strony.

Rozpoznający wniesioną skargę przedsiębiorcy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi dostrzegł, że organ drugiej instancji zmniejszył kwotę zobowiązania podatnikowi z tytułu podatku od nieruchomości, albowiem zauważył rozbieżności w ustaleniach podstawy opodatkowania poczynionych przez organ pierwszej instancji, tłumacząc je jako niedające się usunąć wątpliwości, z których organ wybrnął, stosując na korzyść podatnika zasadę in dubio pro tributario:

„(…) w zakresie stałego elementu powierzchni (jej obszaru), na który nie wpływają żadne czynniki zewnętrzne, dochodzi do rozbieżności w ustaleniu powierzchni hali magazynowej przypadającej tylko na działkę nr 19/5 rzędu aż o 30,84 m².

Stan taki nie jest do zaakceptowania, gdyż w tej kwestii nie chodzi tylko o uwzględnienie na korzyść strony tej okoliczności, ale przede wszystkim dotarcie do faktycznej powierzchni hali, która bez wątpienia poddaje się dokładnemu obmiarowi przy zastosowaniu jednostek miary – metrów kwadratowych.

Ta odmienność obmiarów stanowisk nie może być tratowana w kategorii nie dających się usunąć wątpliwości, bo takie są w okolicznościach niniejszej sprawy po prostu usuwalne, a brak wnikliwości w badaniu stanu faktycznego jawi się jako jaskrawe naruszenie reguł postępowania dowodowego” (wyrok z 20 sierpnia 2019 r., sygn. akt I SA/Łd 215/19).

Zdaniem sądu organy nie ustaliły więc rzeczywistej wielkości podstawy opodatkowania. Jak zauważył skład orzekający w tej sprawie, nie można wykluczyć, iż dokładnie przeprowadzone pomiary wykażą, że także i powierzchnia ustalona przez organ drugiej instancji „na korzyść” podatnika okaże się zawyżona.

A opinia powołanego przez organ biegłego, który zamiast wartości rynkowej przyjął w ustaleniach wartość odtworzeniową, nie zawiera wyjaśnienia, dlaczego uznał, że nie ma na rynku obrotu nieruchomościami podobnymi, i na jakich źródłach oparł to ustalenie.

Dlatego też organy, powołując się na art. 4 ust. 1 pkt 7 u.p.o.l., powinny w tym zakresie same zweryfikować ustalenia biegłego. Albowiem jak wynika z treści tego przepisu, dla ustalenia podstawy opodatkowania, w przypadku nieokreślenia wartości budowli przez podatnika lub podania przez niego wartości nieodpowiadającej wartości rynkowej, organ powołuje biegłego, który tę wartość ustali. Zatem w przepisie tym, stanowiącym podstawę do wydania decyzji ustalającej wysokość zobowiązania podatkowego, wskazano na wartość rynkową, a nie odtworzeniową.

„W szczególności istotne było ustalenie, co biegły ma na myśli, stwierdzając brak obrotu podobnymi obiektami i brak porównywalnych transakcji. Tego rodzaju twierdzenie rodzi pytanie, czy brak obrotu występuje na rynku lokalnym, regionalnym, czy też, być może, w całej Polsce.

Biegły nie wyjaśnił tych okoliczności, co należy uznać za istotną wadę dowodu, jakim jest opinia biegłego. Organy podatkowe, zamiast dążyć do ustalenia wartości rynkowej budowli, bezkrytycznie oparły się na pozbawionej należytego uzasadnienia opinii biegłego” (sygn. akt I SA/Łd 215/19).

W ocenie sądu przedmiotowy cel udało się osiągnąć w opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego powołanego przez przedsiębiorcę, który z uwagi na brak obrotu na rynku nieruchomościami ogrodzonymi z częściowo utwardzonym terenem, dokonał porównawczego zestawienia z nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi obiektami usługowo-produkcyjnymi oraz o przeznaczeniu zbliżonym do gruntu należącego do przedsiębiorcy.

Ustalił wartość rynkową gruntu, a wartość rynkową obiektów budowlanych oszacował na podstawie udziału kosztu odtworzenia poszczególnych części pomniejszonych o zużycie techniczne. Jak stwierdził sąd, ustalenia tego biegłego pokazały, że istnieje rynek obrotu nieruchomościami podobnymi do będących przedmiotem postępowania, zatem można wyliczyć ich wartość rynkową.

Uchylając zaskarżoną przez przedsiębiorcę decyzję organu, WSA w Łodzi orzekł:„(…) nie sposób podzielić oceny pierwszego z wymienionych operatów, w taki sposób jak uczynił to organ, a mianowicie, że jest przekonywujący, uzasadniony w sposób logiczny i merytoryczny, a biegłemu nie sposób zarzucić braku fachowości oraz merytorycznego przygotowania.

Odnosząc się do ww. opinii, zaakceptować należy stanowisko, że opinia biegłego jest przedmiotem swobodnej oceny organu, jak każdy inny dowód zgromadzony przez organy w toku prowadzonego postępowania, także i to, że prywatna opinia winna być potraktowana jako wypowiedź strony i także oceniona” (sygn. akt I SA/Łd 215/19).

Przykład tej sprawy pokazuje, jak ważna jest umiejętność reagowania na powstałe sytuacje kryzysowe. W sporze z fiskusem, który dąży do poboru możliwie jak najwyższego podatku od przedsiębiorstwa, gra toczy się o majątek firmy, a jak pokazuje praktyka obrotu gospodarczego, niejednokrotnie również o jej byt. Jak wynika z opublikowanego 4 kwietnia 2019 r. raportu Związku Pracodawców Polskich „Bariery prowadzenia działalności gospodarczej w Polsce”, największą przeszkodą w prowadzeniu firmy w Polsce są wysokie podatki.

Dlatego też w sytuacji, gdy fiskus podejmuje realne – i jak pokazuje sprawa – także nieuprawnione działania w celu maksymalizacji poboru podatku z majątku firmy, przedsiębiorcy mają prawo majątek ten chronić.

To, że przepisy wskazują, iż to organ powołuje biegłego do określenia wartości nieruchomości dla ustalenia opodatkowania, nie oznacza, że jeśli ustalenie to w sposób nieuzasadniony merytorycznie, logicznie i nieprofesjonalnie zawyża wysokość zobowiązania podatkowego, to trzeba się z tym zgodzić.

Autor: Kancelaria Prawna Skarbiec