Najem skutki podatkowe

Najem skutki podatkowe jakie wywiera zależą od tego, czy chodzi o najem prywatny, czy najem w ramach działalności gospodarczej.

Od 2023 r. jedyną formą opodatkowania przychodów z najmu prywatnego jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Jego stawka zależy od kwoty osiąganego przychodu: 8,5 proc. do kwoty 100 000 zł oraz 12,5 proc. od nadwyżki ponad 100 000 zł – w przypadku najmu prywatnego. W przypadku najmu w ramach działalności gospodarczej sprawa jest bardziej skomplikowana, bowiem tu można go opodatkowywać ryczałtem, podatkiem liniowym lub wg skali podatkowej. Nieruchomość powinna zostać wykazana w ewidencji środków trwałych przedsiębiorstwa.

W naszych publikacjach analizujemy kluczowe wyzwania, z którymi mierzą się przedsiębiorcy w kontekście rozliczeń podatkowych z tytułu umów najmu. Jednym z najistotniejszych problemów jest kwestia kwalifikacji przychodów z transakcji najmu. Do niedawna organy podatkowe miały tendencję do przypisywania tych przychodów do działalności gospodarczej, co wiązało się z konsekwencjami podatkowymi, które omawiamy szczegółowo poniżej. Przełomowa uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z sierpnia 2021 r. wprowadziła jednak nową perspektywę, uznając, że to podatnik ma prawo decydować o charakterze dokonywanych czynności związanych z najmem nieruchomości.

Kolejnym istotnym zagadnieniem jest prawo do odliczenia podatku VAT od usług budowlanych na ulepszenie wynajmowanych lokali. Organy podatkowe często próbują zastosować mechanizm odwrotnego obciążenia, twierdząc, że odbiorcą usług budowlanych jest najemca a nie wynajmujący przedsiębiorca. Orzeczenie NSA z kwietnia 2021 r. obala tę logikę, podkreślając, że to wynajmujący jest końcowym odbiorcą usługi budowlanej, co wpływa na sposób rozliczenia podatku VAT.

Również wydatki na usługi komercjalizacji dotyczące wynajmu powierzchni użytkowych stanowią pole do interpretacyjnych konfliktów. Spółki chcą rozliczać te wydatki proporcjonalnie do uzyskiwanych przychodów, natomiast fiskus upiera się przy jednorazowym rozliczeniu tych kosztów. Sądy administracyjne często stają po stronie przedsiębiorców, co zobrazował przykład wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie.

Nie mniej ważna jest tematyka odstąpienia od umów najmu i związanych z tym kosztów podatkowych. Wielu podatników nie zdaje sobie sprawy, że skutki podatkowe takich rozliczeń mogą znacząco różnić się w zależności od specyficznych okoliczności danej sytuacji.

W kontekście VAT, najem nieruchomości prywatnej również generuje wiele niejasności. Niedawna interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej precyzuje, że jeżeli najem spełnia definicję działalności gospodarczej, powinien podlegać opodatkowaniu VAT. Niemniej jednak, nie każdy właściciel wynajmujący prywatnie musi płacić VAT, co znów wskazuje na konieczność precyzyjnej analizy indywidualnych przypadków.

Nasze publikacje skupiają się na dostarczeniu przedsiębiorcom nie tylko najnowszych informacji i interpretacji, ale także praktycznych wskazówek, jak manewrować w skomplikowanym labiryncie przepisów podatkowych z tytułu umów najmu.

Publikacje Kancelarii Skarbiec na temat skutków podatkowych umowy najmu

Robert Nogacki: Uchwała NSA dotycząca kwalifikacji przychodów z najmu

2021-08-20: Kwalifikacja transakcji najmu, podnajmu, dzierżawy nieruchomości do odpowiedniej kategorii przychodów była problematyczna i wiązała się z koniecznością analizy wielu przepisów, a finalna interpretacja organów podatkowych była nieznana. Z pomocą przychodzi ostatnie stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego będące pewnym przełomem w sprawie kwalifikacji tego typu transakcji. Wcześniej organy podatkowe w większości przypadków, po spełnieniu minimalnych kryteriów, chciały zakwalifikować takie transakcje jako związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Na takie podejście nie zgadzały się jednak sądy administracyjne, co prowadziło do sporów pomiędzy fiskusem i podatnikami. Uchwała NSA rozwiązuje część wątpliwości i wskazuje, że to podatnik decyduje, jaki jest zamiar dokonywanych czynności związanych z najmem nieruchomości.

Robert Nogacki: Przedsiębiorca ma prawo odliczyć VAT z tytułu nabytych usług budowlanych na ulepszenie wynajmowanego innym firmom lokalu

2021-08-03: Naczelny Sąd Administracyjny musiał rozstrzygać spór między organami podatkowymi a przedsiębiorcą, który wynajmując innym firmom lokale w swoim biurowcu celem ich dostosowania do potrzeb najemców, nabywał usługi budowlane. Fiskus uznał, że przedsiębiorcy nie przysługuje prawo do odliczenia VAT od poniesionych na te usługi wydatków, bo zastosowanie znajdzie tu mechanizm odwrotnego obciążenia – dlatego, że odbiorcą końcowym prac adaptacyjnych w lokalu jest jego najemca, a nie wynajmujący (przedsiębiorca). NSA w wyroku z 28 kwietnia 2021 r. orzekł, że to organy są w błędzie, gdyż to wynajmujący jest odbiorcą usługi od wykonawców robót budowlanych i to między nim a firmami budowlanymi powinno nastąpić rozliczenie podatku na zasadach ogólnych.

Robert Nogacki: NIE dla samowoli interpretacyjnej. Organy muszą uzasadnić, dlaczego nie zgadzają się z przedsiębiorcą

2021-02-15: Spółka podjęła inwestycję budowlaną w postaci centrum handlowego. Jeszcze w czasie trwania budowy nawiązała współpracę z podmiotami zajmującymi się profesjonalnie usługami w zakresie pośrednictwa na rynku nieruchomości oraz komercjalizacji, celem znalezienia najemców powierzchni użytkowych w centrum i doprowadzenia do zawarcia przez spółkę umów najmu. Wydatki na wynagrodzenia z tytułu usług komercjalizacji chciała zaliczać do kosztów uzyskania przychodu i rozliczać w różnych latach podatkowych, proporcjonalnie do okresów, w których uzyskiwać będzie przychody z najmu. Ale fiskus uznał te wydatki za jednorazowe, które spółka zobowiązana jest również jednorazowo rozliczyć w momencie ich poniesienia. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie przyznał rację przedsiębiorcy.

Robert Nogacki: Odstąpienie od umowy najmu poza kosztami podatkowymi

2019-09-30: Tematyka podatkowego rozliczenia umów najmu zawiera szereg ciekawych zagadnień. Jednym z nich jest problematyka kwalifikacji wydatków związanych z odstąpieniem od umowy najmu do kosztów podatkowych. Podatnicy będący najemcami lub planujący wynajem, którzy zawarli umowę lub umowę przedwstępną, często nie są świadomi, że w zależności od okoliczności skutki podatkowe takich rozliczeń mogą być odmienne.

Robert Nogacki: Najem nieruchomości prywatnej a VAT

2023-09-06: Na potrzeby opodatkowania podatkiem od towarów i usług nie ma znaczenia czy podatnik wynajmuje swoją nieruchomość prywatną, jeśli najem nieruchomości wypełnia definicję działalności gospodarczej ustawy o VAT. Tak wynika z najnowszej interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. Czy jednak każdy właściciel oferujący najem prywatny musi płacić VAT? Nie każdy.