Polski Ład – nowe zasady rozliczania najmu

Przychody uzyskiwane z najmu kwalifikuje się jako przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT) albo z najmu prywatnego (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT).

Do końca 2021 roku najem prywatny można było rozliczać na zasadach ogólnych, wg skali podatkowej 17% i 32% opodatkowania dochodu, czyli nadwyżki przychodów z najmu nad kosztami ich uzyskania. Alternatywą było opodatkowanie ryczałtem.

Jak stanowił bowiem art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne: „Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych”.

Polski Ład dokonał modyfikacji ww. przepisu, wykreślając słowo „mogą”. Oznacza to, że od 1 stycznia 2022 r. osiągający przychody z najmu prywatnego opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Ryczałt płaci się od przychodu, a więc wynajmujący nie mogą pomniejszać podstawy swojego opodatkowania kosztami uzyskania przychodu, jak to czynią przy rozliczeniach na zasadach ogólnych.

Jak zaznaczają eksperci z Kancelarii Prawnej Skarbiec przepis przejściowy Polskiego Ładu daje wynajmującym dodatkowy rok na dostosowanie się do nowych zasad rozliczania najmu. – Przepis art. 71 ust. 1 i 2 stanowi, że podatnicy osiągający przychody z najmu w 2022 r. mogą stosować zasady opodatkowania tych przychodów obowiązujące na dzień 31 grudnia 2021 r. (ust. 1) i mogą zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne od środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych będących odpowiednio budynkami mieszkalnymi, lokalami mieszkalnymi stanowiącymi odrębną nieruchomość, spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego lub prawem do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, nabytych lub wytworzonych przed dniem 1 stycznia 2022 r. (ust. 2) – zauważa adwokat Paweł Chmielowiec z Kancelarii Prawnej Skarbiec.

Przychody z najmu prywatnego można więc jeszcze w 2022 roku rozliczać według zasad ogólnych. To bardzo ważna informacja dla właścicieli nieruchomości wrzucających w koszty wydatki na jej wykończenie, remont, odsetki od kredytu, amortyzację i inne wydatki kwalifikowalne do źródeł kosztów uzyskania przychodu.

Z początkiem stycznia 2023 roku na Polskim Ładzie stracą więc ci, którzy rozliczali najem prywatny wg skali podatkowej, bo mieli wysokie koszty związane z nabyciem i utrzymaniem nieruchomości, a także dokonywali jej amortyzacji. Od 1 stycznia 2023 r., przechodząc na obowiązkowy ryczałt nie będą mogli dokonywać tych odliczeń. Pytanie czy w tym przypadku nowe prawo Polskiego Ładu zadziała wstecz?

Zgodnie bowiem z art. 22a ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT, amortyzacji podlegają budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością, o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, m.in. oddane do używania na podstawie umowy najmu.

Standardowa stawka z Wykazu stawek amortyzacyjnych dla lokali mieszkalnych wynosi 1,5%, z możliwością zastosowania wyższej, nawet do 10%, ale okres amortyzacji nie może być wówczas krótszy niż 10 lat.

Do końca 2022 r. podatnicy mogą wybrać sposób rozliczania najmu prywatnego, stosując:

1. opodatkowanie wg skali, liczoną od dochodu, a więc po odjęciu kosztów uzyskania przychodu i z uwzględnieniem wynoszącej 30 000 zł kwoty wolnej od podatku (należy pamiętać, że do limitu kwoty wolnej wliczają się też inne przychody podatnika, np. wynagrodzenie za pracę):
   a) stawką 17% – dla dochodów do 120 000 zł;
   b) stawką 32% – dla dochodów powyżej 120 000 zł;
   c) dodatkową stawką 4% od nadwyżki dochodów po przekroczeniu 1 000 000 zł dochodu.

 2. opodatkowanie ryczałtem, liczonym od przychodu, a więc bez możliwości odliczania kosztów uzyskania przychodu i bez uwzględniania 30 000 zł kwoty wolnej od podatku:
a) stawką 8,5% – dla przychodów do 100 000 zł;
b) stawką 12,5% – dla przychodów powyżej 100 000 zł;
c) brak daniny solidarnościowej.

W 2023 r. do najmu prywatnego nie będzie już można stosować rozliczenia wg skali podatkowej, a jedynie ryczałtem. Należy pamiętać, że przy rozliczaniu skalą, dochody z najmu sumuje się z innymi dochodami podatnika, np. z wynagrodzeniem za pracę na etacie.

Rozliczając najem prywatny wg skali podatkowej oraz ryczałtem można to zrobić wspólnie z małżonkiem, wówczas osiągnięte z najmu przychody małżonkowie rozliczają po połowie. Na mocy art. 12 ust. 6 ustawy o ryczałcie, rozliczenia całości przychodu może dokonać tylko jedno z nich.

W tym celu należy złożyć oświadczenie przed właściwym naczelnikiem urzędu skarbowego do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskano pierwszy przychód z najmu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy przychód został osiągnięty w grudniu.

W odniesieniu do rozliczających najem w ramach działalności gospodarczej Polski Ład nie dokonuje takiej rewolucji jak w przypadku najmu prywatnego. Przedsiębiorcy zarówno w 2022 r., jak i w latach następnych mają możliwość rozliczać uzyskiwane przychody na zasadach ogólnych, czyli wg skali podatkowej 17% i 32%, a także 19% podatkiem liniowym jak i ryczałtem (8,5% i 12,5%).

Jedyna zmiana dosięgnie tych, którzy do tej pory nie musieli odprowadzać do ZUS składki zdrowotnej, a od nowego roku są do tego zobligowani. Składki, której kosztu nie będą mogli już odliczyć od podatku.

Dla części przedsiębiorców może to być decydujący argument przemawiający za zamianą formy opodatkowania prowadzonej działalności (albo samej formy prowadzenia działalności, np. z JDG na spółkę komandytową lub spółkę z o.o.), a dla innych podatników do niewłączania rozliczeń swojego najmu prywatnego do działalności gospodarczej.

Przedsiębiorcy mogą rozliczać najem miesięcznie lub kwartalnie, a informację o tym, jaką formę wybrali, przekazują skarbówce w rocznej deklaracji podatkowej, czyli po zakończeniu roku podatkowego, którego dotyczy rozliczenie.

Zgodnie z art. 44 ust.3g ustawy o PIT, zaliczki kwartalne mogą jednak wpłacać tylko mali podatnicy oraz ci, którzy rozpoczynają prowadzenie działalności gospodarczej. Rozliczający najem prywatny mogą rozliczać się wyłącznie w ujęciu miesięcznym.

Wielu podatników powzięło wątpliwości co do rozliczeń przychodów z najmu z ulgą dla klasy średniej. Chodzi nie tylko o najem prywatny, ale i ten świadczony w ramach działalności gospodarczej.

Naturalnym pytaniem, jakie nasunęło się podatnikom jest: czy do wysokości przychodu ustalanego w celu możliwości zastosowania ulgi dla klasy średniej dolicza się przychód z wynajmu nieruchomości? Ministerstwo Finansów na swojej stronie internetowej udzieliło następującej odpowiedzi:

„Ulga dla klasy średniej przysługuje osobom fizycznym uzyskującym przychody: ze stosunku służbowego, stosunku pracy, pracy nakładczej i spółdzielczego stosunku pracy i/lub z pozarolniczej działalności gospodarczej, opodatkowane na zasadach ogólnych – według skali podatkowej. Dla potrzeb ulgi dla klasy średniej nie uwzględnia się przychodów/dochodów z wynajmu nieruchomości”. Tyle, że z brzmienia dodanego do ustawy o PIT art. 26 ust. 2aa oraz 4a – 4b wynika zupełnie coś innego.

Przepisy te stanowią, że w ramach ulgi dla pracowników lub podatników osiągających przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej kwotę przychodu uprawniającego do ulgi wylicza się przez zsumowanie uzyskanych przez podatnika w roku podatkowym i podlegających opodatkowaniu wg skali podatkowej przychodów:

• ze stosunku służbowego,
• stosunku pracy,
• pracy nakładczej i spółdzielczego stosunku pracy oraz uzyskanych w ciągu roku przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej pomniejszonych o koszty uzyskania przychodów z tytułu prowadzenia tej działalności z wyłączeniem z tych kosztów składek na ubezpieczenia społeczne.

Podatnik będzie mógł skorzystać z ulgi, jeśli suma tych przychodów zmieści się w widełkach: co najmniej 68 412 zł i maksimum 133 692 zł.

Wydaje się więc, że odpowiedź ministerstwa, jakoby na potrzeby obliczenia limitu ulgi dla klasy średniej nie uwzględniało się przychodów z wynajmu nieruchomości, jest błędna, a co najmniej niepełna.

Z analizy ww. przepisów wynika bowiem jasno, że do ustalania wysokości przychodów w danym roku podatnika będącego osobą fizyczną nie uwzględnia się przychodów z najmu prywatnego, ale osiąganych w ramach działalności gospodarczej już tak.

W 2022 roku wraz z wejściem w życie Polskiego Ładu podatnicy uzyskujący przychody z wynajmu nieruchomości stanęli przed dylematem jak rozliczać najem tak, by jak najmniej stracić na zmianie przepisów.

Jeśli u przedsiębiorców niewiele się zmieni, poza dodatkowym obciążeniem niektórych z nich obowiązkową składką zdrowotną, to już właściciele oferujący najem prywatny muszą się zmierzyć z koniecznością dokonania matematycznych wyliczeń różnic podatkowych, jakie sprowadza na nich nowelizacja.

To bowiem dla nich ostatni rok możliwości amortyzowania kosztów poniesionych na nabycie, udoskonalenie, remonty, wyposażenie, swojej nieruchomości. W 2022 r. amortyzacja nieruchomości mieszkalnych jest możliwa tylko dla majątku nabytego lub wytworzonego przed 1 stycznia 2022 r.

Czy warto? Załóżmy, że właściciel otrzymuje co miesiąc za wynajem swojego mieszkania np. 2000 zł. W tej cenie mieści się 500 zł na rzecz wspólnoty/administracji i 300 zł opłat za media, do tego amortyzacja 400 zł, plus odsetki od kredytu 100 zł.

Właściciel rozliczający się na starych zasadach (może to jeszcze robić do końca 2022 r.), wg skali, zapłaci 17% podatek dochodowy od kwoty 700 zł (= 119 zł podatku). Przy rozliczaniu ryczałtem takiej możliwości nie ma i wynajmujący będzie musiał obliczyć podatek od całej kwoty (8,5% od 2000 zł = 170 zł).

Jest to więc różnica nieco ponad 50 zł w skali jednego miesiąca. Do tego należy pamiętać, że przy rozliczaniu na zasadach ogólnych uwzględnia się kwotę wolną od podatku. Oczywiście ma ona znaczenie, tylko dla tych, którzy osiągają przychody z najmu, a ich roczne wynagrodzenie za pracę nie przekracza 30 000 zł.

Decydując się na formę opodatkowania najmu trzeba rozważyć nie tylko kwestię samej możliwości zaliczania kosztów uzyskania przychodu. Chodzi o to, że przy ryczałcie formalna kwestia rozliczeń z fiskusem jest prostsza.

Również dokonując wyboru przejścia z najmu prywatnego na najem świadczony w ramach prowadzonej działalności gospodarczej trzeba pamiętać o doliczeniu obowiązkowych składek na ubezpieczenia zdrowotne (zasadniczo to plus 9% od dochodu), ale i dodatkowych kosztów, jak wynagrodzenie biura rachunkowego czy księgowej.

– Rok 2022 to również czas przejściowy, by dostosować swoje umowy z najemcami. Sam ryczałt można pomniejszyć przy odpowiednich zapisach w umowie najmu przerzucając opłaty licznikowe za media i czynsz na najemcę.

Istnieje też możliwość, by wysokość płaconych w ramach ryczałtu zaliczek, które jest obliczana i deklarowana przez właściciela mieszkania (wynajmującego), naliczana była według stawki 8,5% czy 12,5% ryczałtu od kwoty czystego zysku, jaki osiąga z wynajmu, a nie od całej kwoty otrzymywanej od najemcy (a więc bez opłat za media).

Wówczas trzeba jednak pamiętać, by przez 5 lat przechowywać dokumenty potwierdzające, że naszym przychodem nie była cała kwota wpływająca co miesiąc od najemcy, a pomniejszona o opłaty regulowane na rzecz administracji, dostawców wody, prądu, czy gazu. To bowiem na podatniku będzie spoczywać ciężar udowodnienia tego faktu – podkreśla Paweł Chmielowiec z Kancelarii Prawnej Skarbiec.

Autor: Kancelaria Prawna Skarbiec