Podatek od umorzenia kredytu hipotecznego – kiedy cel mieszkaniowy zwalnia z PIT?
Ugody zawierane przez banki z kredytobiorcami najczęściej przewidują umorzenie części zadłużenia, czy zwrot nadpłaconych rat. Jednak wielu kredytobiorców nie zdaje sobie sprawy, że korzyść finansowa wynikająca z takiej ugody może rodzić obowiązek podatkowy. Co do zasady, umorzenie kredytu stanowi bowiem przychód podlegający opodatkowaniu. Istnieje jednak wyjątek – rozporządzenie MF z 2022 r. przewiduje zaniechanie poboru podatku od przychodów związanych z kredytem hipotecznym, uzyskanych pomiędzy 1 stycznia 2022 r. a 31 grudnia 2026 r. – istotny jednak jest „cel mieszkaniowy”.
Ugoda z bankiem i przychód podlegający opodatkowaniu
Problem kredytów hipotecznych od lat elektryzuje polską opinię publiczną. Tysiące kredytobiorców, którzy w latach 2004 – 2015 zaciągnęli kredyty denominowane lub indeksowane do franka szwajcarskiego, stanęło w obliczu dramatycznych wzrostów rat spłat. Ochrony domagają się również osoby, które zaciągnęły kredyt w złotówkach. W odpowiedzi na liczne skargi konsumentów i szereg wyroków sądowych, zarówno polskich, jak i Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, banki zaczęły proponować kredytobiorcom ugody.
Generalnie umorzenie kredytu stanowi przychód podlegający podatkowi dochodowemu od osób fizycznych. Stosownie bowiem do art. 11 ust. 1 ustawy o PIT, podlegającymi opodatkowaniu przychodami są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Zawierane z bankami ugody, mocą których w efekcie kredytobiorca/podatnik uzyskuje określone przysporzenie majątku, stają się więc swoistymi pułapkami na tych kredytobiorców, którzy od wartości nieodpłatnego świadczenia, przysporzenia, zmuszeni są odprowadzić podatek.
Wychodząc naprzeciw tej sytuacji, Minister Finansów wydał 11 marca 2022 r. rozporządzenie w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe. Warunkiem skorzystania z tej ulgi abolicyjnej jest więc realizacja celu mieszkaniowego, na jaki zaciągnięto kredyt. Interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej 21 stycznia 2026 r. (sygn. 0115-KDIT1.4011.888.2025.3.MST) doskonale pokazuje, jak istotna jest ta kwestia, i jak surowo organy podatkowe badają, czy kredyt rzeczywiście służył realizacji inwestycji mieszkaniowej.
Zakup nieruchomości z kredytu i umorzenie zadłużenia
W 2007 r. małżeństwo zaciągnęło kredyt na zakup działki rolnej położonej ok. 25 km od ich miejsca zamieszkania. Intencją kredytobiorców było odrolnienie działki i wybudowanie na niej domu jednorodzinnego. W latach 2008 i 2010 urodziły się im dzieci, dlatego rodzina pozostała w mieście, by zapewnić dzieciom dostęp do żłobków, przedszkoli i szkół. W międzyczasie (z inicjatywy gminy w 2009 r.) działka została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, a w latach 2018 – 2020 teren został uzbrojony – na wniosek właściciela sąsiedniej działki doprowadzono media i wydzielono drogę dojazdową.
Niedawno bank zaproponował zawarcie ugody dotyczącej kredytu frankowego, która zakładała umorzenie części zadłużenia – wówczas kredytobiorcy postanowili wystąpić do organu podatkowego z pytaniem o skutki podatkowe tego umorzenia. Chcieli potwierdzić, że skoro działkę zakupili pod budowę domu, to spełniają przesłanki do zaniechania poboru podatku dochodowego z rozporządzenia MF.
20 lat bezczynności
Ale Dyrektor KIS stwierdził, że podatku nie unikną. Zwrócił uwagę, że pomimo upływu prawie 20 lat od nabycia gruntu, kredytobiorcy nie podjęli żadnych działań w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej. Co istotne, objęcie działki MPZP nastąpiło z inicjatywy gminy, a nie kredytobiorców, również uzbrojenie terenu nastąpiło na wniosek sąsiada. Rodzina przez cały ten czas kontynuowała zamieszkanie w mieście, a nie na przedmiotowej działce.
Zdaniem organu nie sposób więc uznać zakupionej w 2007 r. nieruchomości za nabytą w celu realizacji jednej inwestycji mieszkaniowej, czyli zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych gospodarstwa domowego, w rozumieniu rozporządzenia.
Przesłanki rozporządzenia
Zgodnie z § 1 ust. 1 rozporządzenia MF, zarządza się zaniechanie poboru podatku dochodowego od osób fizycznych od kwot umorzonych osobie fizycznej wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego, w przypadku gdy kredyt został zaciągnięty na realizację jednej inwestycji mieszkaniowej oraz osoba ta nie korzystała wcześniej z zaniechania poboru podatku w zakresie innej inwestycji.
Zaniechanie obejmuje również otrzymane przez osobę fizyczną kwoty świadczeń z tytułu kredytu mieszkaniowego udzielonego w walucie obcej lub w złotych, lecz nominowanego lub indeksowanego do waluty obcej, w związku z powstaniem przychodu z tytułu zastosowania ujemnego oprocentowania.
Kluczowe znaczenie ma § 1 ust. 5 pkt 1 rozporządzenia, który definiuje pojęcie „jednej inwestycji mieszkaniowej”, przez którą należy rozumieć inwestycję, której celem jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych jednego gospodarstwa domowego. Pojęcie „gospodarstwa domowego” oznacza natomiast gospodarstwo prowadzone przez osobę fizyczną zajmującą jeden lokal mieszkalny albo jeden budynek mieszkalny jednorodzinny, samodzielnie lub wspólnie z innymi osobami stale z nią zamieszkującymi i gospodarującymi (§ 1 ust. 6).
Podatek od umorzenia kredytu hipotecznego – istotny cel mieszkaniowy
Dyrektor KIS stwierdził, że pomimo formalnego przeznaczenia działki pod zabudowę mieszkaniową w MPZP, brak faktycznych działań kredytobiorców zmierzających do realizacji celu mieszkaniowego przez prawie 20 lat, kontynuowanie zamieszkania w innym miejscu oraz pasywna postawa względem nieruchomości (brak budowy, brak aktywnych działań), jednoznacznie przemawiają przeciwko uznaniu, że kredyt służył zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych gospodarstwa domowego. Tym samym kredytobiorcy nie mogą skorzystać z zaniechania poboru podatku, a umorzenie kredytu będzie stanowiło dla nich przychód podlegający opodatkowaniu.
Podsumowanie
Omawiana sprawa stanowi ważne ostrzeżenie dla wszystkich kredytobiorców, którzy rozważają zawarcie ugody z bankiem. Nie każda ugoda automatycznie korzysta ze zwolnienia podatkowego. Kluczowe znaczenie ma faktyczna realizacja celu mieszkaniowego – organy podatkowe badają nie tylko formalne zapisy w umowie kredytowej, ale przede wszystkim rzeczywiste zamiary i działania kredytobiorcy.
Zanim kredytobiorca zdecyduje się podpisać ugodę z bankiem, warto dokonać konsultacji podatkowo-prawnej. Korzystne będzie również złożenie wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji do Dyrektora KIS jeszcze przed zawarciem ugody, by uniknąć nieprzyjemnych zaskoczeń po jej podpisaniu. Pamiętajmy: rozporządzenie Ministra Finansów zaniechujące poboru podatku obejmuje obecnie tylko przychody uzyskane do dnia 31 grudnia 2026 r. (na podst. rozporządzenia zmieniającego z 20 grudnia 2024 r.). Kredytobiorcy, którzy planują zawrzeć ugodę z bankiem, powinni więc działać już teraz.
Robert Nogacki – radca prawny (WA-9026), założyciel Kancelarii Prawnej Skarbiec.
Są prawnicy, którzy zajmują się prawem. I są tacy, którzy zajmują się problemami, na które prawo nie ma gotowej odpowiedzi. Od ponad dwudziestu lat Kancelaria Skarbiec pracuje na przecięciu prawa podatkowego, struktur korporacyjnych i ludzkiej niechęci do oddawania państwu więcej, niż się państwu należy. Doradzamy przedsiębiorcom z kilkunastu krajów – od tych z listy Forbesa po tych, którym fiskus właśnie zajął konto i którzy nie wiedzą, co robić jutro rano.
Jeden z najczęściej cytowanych ekspertów prawa podatkowego w polskich mediach – pisze dla Rzeczpospolitej, Dziennika Gazety Prawnej i Parkietu nie dlatego, że to dobrze wygląda w CV, lecz dlatego, że pewnych rzeczy nie da się wyjaśnić w piśmie procesowym i ktoś musi je powiedzieć głośno. Autor AI Decoding Satoshi Nakamoto. Sztuczna inteligencja na tropie twórcy Bitcoina. Współautor nagrodzonej książki Bezpieczeństwo współczesnej firmy.
Kancelaria Skarbiec zajmuje czołowe pozycje w rankingach kancelarii podatkowych Dziennika Gazety Prawnej. Czterokrotny laureat Medalu Europejskiego, laureat tytułu International Tax Planning Law Firm of the Year in Poland.
Specjalizuje się w sporach z organami skarbowymi, międzynarodowym planowaniu podatkowym, regulacjach kryptoaktywów i ochronie majątku. Od 2006 roku prowadzi sprawę WGI – jedną z najdłuższych spraw karnych w historii polskiego rynku finansowego, bo są rzeczy, których nie wolno zostawić w połowie, nawet jeśli trwają dwie dekady. Wierzy, że prawo jest zbyt poważne, żeby traktować je wyłącznie poważnie – i że najlepsza porada prawna to ta, dzięki której klient nigdy nie musi stanąć przed sądem.
