Czy sprzedaż poniżej ceny rynkowej oznacza darowiznę, od której należy zapłacić podatek?
W interpretacji z dnia 23 sierpnia 2024 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zgodził się z podatniczką, że ustalenie w umowie ceny sprzedaży udziału w nieruchomości poniżej wartości rynkowej nie daje podstaw do kwestionowania tej czynności jako umowy sprzedaży i nie można jej traktować jak darowiznę.
Zaniżenie wartości rynkowej – konsekwencje podatkowe
Może się zdarzyć, że właściciel rzeczy (np. nieruchomości czy praw majątkowych) z różnych przyczyn sprzeda je taniej niż wynosi ich aktualna wartość rynkowa. Powodem może być m.in. pilna potrzeba finansowa, obawa o postępujące w czasie pogarszanie się stanu rzeczy (np. nieruchomości, pojazdu), albo walka z konkurencją. Dlatego w obrocie gospodarczo-prawnym nie ma zakazu sprzedaży dóbr poniżej ich ceny rynkowej. Strony takich transakcji mogą jednak narazić się na konsekwencje podatkowe.
Chodzi o podatek dochodowy, podatek od towarów i usług, a także podatek od czynności cywilnoprawnych. Dla przykładu podstawę naliczania podatku dochodowego od osób fizycznych (czyli PIT) stanowi wartość przedmiotu transakcji, jednak gdy umówiona przez strony cena znacznie odbiega od wartości rynkowej, organ podatkowy może określić przychód z transakcji uwzględniając wartość rynkową przedmiotu umowy. W takiej sytuacji, do obliczenia podatku, organ może wziąć pod uwagę przychód określony przez siebie, a nie ten wynikający z umowy, by należny PIT na rzecz Skarbu Państwa nie został uszczuplony. Zanim to jednak nastąpi, zgodnie z art. 19 ust. 4 ustawy o PIT – organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej.
W braku odpowiedzi, albo racjonalnego uzasadnienia zaniżonej ceny, organ sam dokona ustalenia wartość transakcji. Jeśli po ustaleniu obie ceny będą się różnić o co najmniej 33%, obarczy sprzedającego kosztami opinii biegłego lub biegłych. Analogiczne rozwiązania przewidziano w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych. W sprawie, której dotyczyła cytowana interpretacja, nie chodziło jednak o przepisy PIT czy PCC, ale ustawy o podatku od spadków i darowizn.
Czy sprzedaż poniżej ceny rynkowej oznacza darowiznę?
Jak wynikało z opisu, przedstawionego we wniosku o wydanie interpretacji, wnioskodawczyni nabyła wraz z partnerem mieszkanie – po 1/2 każde. Partnerzy na zakup nieruchomości zaciągnęli wspólny kredyt (do solidarnej spłaty). Partner zmarł, a jedyną spadkobierczynią została siostra zmarłego. Partnerka zamierza kupić od spadkobierczyni własność przysługującego jej udziału, za równowartość kwoty pozostałego do spłaty kredytu mieszkaniowego. Tym samym kredyt zostanie całkowicie spłacony. Z szacunków wnioskodawczyni wynika, że wartość udziału w nieruchomości może być dwukrotnie wyższa niż cena, którą partnerka ma zapłacić za udział, należący do spadkobierczyni.
Ustalenie ceny sprzedaży udziału w nieruchomości poniżej jego wartości rynkowej skłoniło wnioskodawczynię do wystąpienia do DKIS z pytaniem, czy wywoła to skutki w podatku od darowizn. Zgodnie bowiem m.in. z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn, podatkowi temu podlega nieodpłatne zniesienie współwłasności. Wątpliwości dotyczyły tego, czy część wartości sprzedawanego udziału nieuwzględniona w cenie sprzedaży stanowić będzie dla niej wnioskodawczyni darowiznę.
Brak cechy nieodpłatności
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził, że skoro zbycie udziału nastąpi w drodze umowy sprzedaży, która nie ma cechy „nieodpłatności”, nie można jej nazwać umową darowizny. Strony stosunków cywilnoprawnych mogą je kształtować wzajemnymi oświadczeniami woli, stąd ustalenie przez te strony ceny sprzedaży poniżej wartości rynkowej w umowie, nie daje podstaw do jej kwestionowania jako umowy sprzedaży (interpretacja indywidualna z 23 sierpnia 2024 r., sygn. 0111-KDIB2-3.4015.149.2024.4.JKU).
Podsumowanie
Choć Dyrektor KIS wydał korzystną dla wnioskodawczyni interpretację, nie można zapominać o możliwych innych konsekwencjach podatkowych, w tym również dla strony zbywającej.
Brak zobowiązania w podatku od spadków i darowizn nie oznacza, że organy nie zgłoszą się w sprawie uszczuplenia zobowiązania w podatku od czynności cywilnoprawnych. Dodatkowo jeśli do zbycia udziału w nieruchomości przez siostrę zmarłego doszło przed upływem 5 lat od końca roku, w którym nabył go spadkodawca – na spadkobierczyni spoczywać będzie obowiązek wykazania przychodu z transakcji poprzez złożenie PIT-39 za rok, w którym do tej sprzedaży doszło. Wówczas organ podatkowy może podnosić zarzut ustalenia ceny sprzedaży na poziomie nierynkowym, co mogłoby by skutkować potencjalnym uszczupleniem w PIT. Zwłaszcza, że we wniosku o wydanie interpretacji druga strona transakcji, czyli partnerka zmarłego, przyznała, iż cenę przedmiotu sprzedaży strony umowy ustaliły w wysokości 50% niższej od wartości rynkowej.
Jeśli w sprawie faktycznie doszłoby do wszczęcia czynności sprawdzających czy postępowania podatkowego, mającego na celu określenie przychodu sprzedającej ze zbycia praw do nieruchomości, warto pamiętać że od roku 2019 obowiązują znowelizowane przepisy ustawy o PIT normujące sposób ustalenia kosztów tak uzyskanego przychodu. Zgodnie z treścią art. 22 ust. 6d ustawy o PIT katalog możliwych kosztów, które podatnik może uwzględnić w rozliczeniu podatkowym sprzedaży nieruchomości nabytej w spadku, obejmują m.in. cenę nabycia nieruchomości zapłaconą przez spadkodawcę oraz wartość wydatków na spłatę ciężarów spadkowych poniesionych przez spadkobiercę. W obliczu tak skomplikowanych reguł sporządzania rozliczeń podatkowych pomocne może się okazać wsparcie kancelarii prawnej, radcy prawnego czy doradcy podatkowego. Trzeba pamiętać, że rażące zaniżenie ceny sprzedaży nieruchomości czy praw do niej może również stanowić dla ewentualnych wierzycieli argument do zakwestionowania ważności umowy w drodze złożenia skargi paulińskiej. Zaniżenie wartości sprzedaży może przynieść jeszcze jeden niekorzystny skutek. W przypadku zbycia rzeczy zakupionej po zaniżonej cenie, zbywca będzie mógł uwzględnić w rozliczeniu koszt w postaci tej zaniżonej ceny, co może skutkować zwiększeniem podatku dochodowego do zapłaty w sytuacji wystąpienia dochodu z transakcji. Oczywiście nie będzie to miało znaczenia, jeśli do sprzedaży rzeczy ruchomej dojdzie po upływie pół roku (licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie), a nieruchomości po upływie 5 lat (licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie) oraz gdy zbywca będzie występował na potrzeby takich umów sprzedaży jako osoba fizyczna, dysponująca swoim majątkiem prywatnym.
Autor: Robert Nogacki, radca prawny, partner zarządzający, Kancelaria Prawna Skarbiec, specjalizująca się w doradztwie prawnym, podatkowym oraz strategicznym dla przedsiębiorców
