Kupno mieszkania od syndyka

Sprzedaż mieszkania, bądź innej – należącej do upadłego nieruchomości, jest możliwa w ramach prowadzonego postępowania upadłościowego. Przepisy ogólne dotyczące postępowania upadłościowego nakładają na upadłego obowiązek wskazania i wydania syndykowi całego swojego majątku, który z dniem ogłoszenia upadłości staje się masą upadłości, służącą zaspokojeniu jego wierzycieli.

Natychmiast po ogłoszeniu upadłości syndyk sporządza spis inwentarza oraz plan likwidacyjny, w którym określa proponowany sposób likwidacji, należących do masy upadłości, składników majątku. Po sporządzeniu spisu inwentarza syndyk przystępuje do likwidacji majątku przez jego sprzedaż w drodze przetargu lub aukcji, do których odpowiednie zastosowanie znajdują przepisy kpc. Zanim dojdzie do przeniesienia własności nieruchomości, sędzia-komisarz zatwierdza warunki sprzedaży.

Syndyk o przetargu lub aukcji zawiadamia co najmniej 2 tygodnie przed wyznaczonym terminem posiedzenia sądu, na którym zostanie przeprowadzona aukcja lub przetarg. Przetarg i aukcję prowadzi syndyk, on także dokonuje wyboru oferenta, który to wybór zatwierdza sędzia-komisarz. Wreszcie syndyk, w terminie określonym przez sędziego-komisarza, nie dłuższym niż 4 miesiące, zawiera z nabywcą umowę sprzedaży.

Powyższe przepisy ogólne znajdują zastosowanie również w wypadku upadłości konsumenckiej. Likwidacji w tym trybie podlega zarówno lokal mieszkalny, jak i dom jednorodzinny, w którym upadły zamieszkuje.

W tym miejscu należy podkreślić, że lokal mieszkalny wchodzi w skład masy upadłości upadłego wyłącznie wtedy, gdy jest przedmiotem odrębnej własności lokalu lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Do masy upadłości zatem nie wejdzie nieruchomość zajmowana przez upadłego na podstawie stosunku obligacyjnego (np. umowa najmu lokalu mieszkalnego), lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu, jak również nieruchomość będąca przedmiotem umowy dożywocia zawartej na podstawie przepisów art. 908 i nast. kc.

O ile w skład masy upadłości wchodzi nieruchomość, w której zamieszkuje upadły oraz konieczne jest zaspokojenie jego potrzeb mieszkaniowych oraz osób pozostających na utrzymaniu upadłego, wtedy z sumy uzyskanej z jej sprzedaży wydziela się upadłemu kwotę odpowiadającą przeciętnemu czynszowi najmu lokalu mieszkalnego w tej samej lub sąsiedniej miejscowości za okres od 12 do 24 miesięcy.

Aby upadły taką pomoc mógł uzyskać musi złożyć wniosek do sędziego-komisarza. Sędzia-komisarz, po zasięgnięciu opinii syndyka, a także biorąc pod uwagę potrzeby mieszkaniowe upadłego, w tym liczbę osób pozostających na jego utrzymaniu oraz jego zdolności zarobkowe określa ww. kwotę.

Przy ustalaniu jej wysokości ustawa nakazuje sędziemu-komisarzowi brać pod uwagę potrzeby mieszkaniowe upadłego, w tym liczbę osób pozostających we wspólnym gospodarstwie domowym i nie ma tutaj znaczenia stosunek pokrewieństwa łączący te osoby z upadłym, ani formalne istnienie związku małżeńskiego. Decyduje bowiem faktyczne pozostawanie we wspólnym gospodarstwie domowym, czyli wspólne gospodarowanie dostępnymi środkami utrzymania.

Ochrona socjalna upadłego nie znajduje zastosowania w przypadku, gdy postępowanie upadłościowe zostało wszczęte na wniosek wierzyciela, o ile dłużnik doprowadził do swojej upadłości umyślnie lub wskutek rażącego niedbalstwa.

Na koniec warto zauważyć, iż kwota ustalona przez sędziego-komisarza stanowi równowartość tzw. czystej „kwoty czynszowej”. W kwocie tej zatem nie będą mieściły się wydatki dodatkowe, ponoszone przez upadłego, takie jak: opłaty za media, fundusz remontowy oraz pozostałe wydatki związane z zamieszkiwaniem w lokalu.

Warto zauważyć, że sprzedaż nieruchomości w ramach postępowania upadłościowego ma skutki sprzedaży egzekucyjnej, co oznacza, iż nabywca nie odpowiada za zobowiązania podatkowe upadłego powstałe zarówno przed, jak i po ogłoszeniu upadłości.

Ponadto sprzedaż nieruchomości powoduje wygaśnięcie praw i roszczeń osobistych ujawnionych w księdze wieczystej. Wierzyciel zaś uzyskuje prawo do zaspokojenia wartości wygasłego prawa z ceny sprzedaży uzyskanej ze sprzedaży obciążonej nieruchomości.

Podstawowa różnica pomiędzy sprzedażą lokalu mieszkalnego bądź innej, zamieszkiwanej przez upadłego nieruchomości w postępowaniu prowadzonym na zasadach ogólnych a sprzedażą mieszkania w postępowaniu upadłościowym prowadzonym wobec konsumentów jest taka, iż upadłym będącym konsumentami przysługuje ochrona socjalna, polegająca na wydzieleniu upadłemu, z sumy uzyskanej z przedmiotu sprzedaży, kwoty odpowiadającej przeciętnemu czynszowi najmu lokalu mieszkalnego w tej samej lub sąsiedniej miejscowości za okres od 12 do 24 miesięcy.

Prawo do wydzielenia upadłemu powyżej wskazanej sumy powstaje wtedy, gdy spełnione zostaną określone warunki, tj. w skład masy upadłości wchodzi nieruchomość, w której upadły zamieszkiwał w dniu ogłoszenia jego upadłości. Niekonieczne jest przy tym jego zameldowanie w tym lokalu.

Prawo to przysługuje upadłemu bez względu na rodzaj tytułu prawnego do zamieszkiwanej nieruchomości, i tak może to być zarówno prawo własności nieruchomości, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu lub prawo odrębnej własności budynku usadowionego na gruncie stanowiącym użytkowanie wieczyste. W skład masy upadłości wchodzi także udział upadłego w takiej nieruchomości o ile stanowił on wcześniej tytuł umożliwiający mu zamieszkiwanie.

Do egzekucji obowiązku wydania nieruchomości oraz opróżnienia lokalu mieszkalnego mają zastosowanie przepisy art. 1046 kpc oraz wydanego na jego podstawie rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 grudnia 2011 r. w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości. Orzekanie o eksmisji z lokalu mieszkalnego i jej wykonywanie zostały uregulowane także w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym i o zmianie Kodeksu cywilnego.

I tak, w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd ma obowiązek orzec o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Egzekucji z zajmowanego przez upadłego lokalu mieszkalnego dokonuje komornik, w okręgu którego przedmiotowy lokal się znajduje.

Przeprowadzając egzekucję komornik najpierw wzywa upadłego do dobrowolnego wykonania obowiązku opróżnienia lokalu w wyznaczonym terminie, po upływie którego usuwa upadłego do innego lokalu, pomieszczenia bądź noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, a następnie usuwa jego ruchomości.

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym i o zmianie Kodeksu cywilnego wskazuje iż wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.

Możliwość przyznania upadłemu, w toku postępowania upadłościowego prowadzonego względem konsumenta, zaliczki ma kapitalne znaczenie w świetle konieczności opróżnienia lokalu przed jego sprzedażą.

W opisywanej bowiem sytuacji upadły najpierw opuści lokal, a dopiero potem syndyk dokona jego sprzedaży. Odpada więc ryzyko związane z nabyciem zamieszkanego lokalu przez kupującego, co wpływa na cenę lokalu, prowadząc w konsekwencji do wyższego zaspokojenia wierzycieli.

Do sprzedaży ułamkowej (tzw. udziału) nieruchomości mają zastosowanie odpowiednie przepisy kpc, i tak opisowi i oszacowaniu podlega cała nieruchomość a sumą oszacowania części ułamkowej jest odpowiednia część sumy oszacowania całej nieruchomości. Syndyk w takim wypadku działa wyłącznie w granicach uprawnień przysługujących upadłemu.

O zamiarze likwidacji ułamkowej części nieruchomości syndyk zawiadamia także pozostałych współwłaścicieli. Ewentualne wpisy hipoteczne na likwidowanej nieruchomości pozostają ważne, o ile zostały dokonane przed powstaniem współwłasności.

Autor: Kancelaria Prawna Skarbiec