Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości

Może się zdarzyć, że ktoś celowo, lub nawet niecelowo, zajmuje i korzysta z Twojej nieruchomości. W obu przypadkach, jeśli jesteś jej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym, należy Ci się wynagrodzenie (odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości).

Zasadniczo polskie prawo chroni osoby, które korzystają z cudzej nieruchomości, jeśli tylko weszły w jej posiadanie „w dobrej wierze” (zob. więcej nt. prawo nieruchomości). Zgodnie z art. 224 § 1 Kodeksu cywilnego,  samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, ani odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę. Nabywa własność odłączonych w czasie posiadania pożytków naturalnych, zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne.

To, czym jest dobra wiara posiadacza, wyjaśnił Sąd Najwyższy m.in. w wyroku z 10 lipca 2013 r. (sygn. akt V CSK 320/12): „Występuje ona wówczas, gdy ingerowanie w cudzą własność (…)  rozpoczęło się w takich okolicznościach, które usprawiedliwiały przekonanie posiadacza, że nie narusza on cudzego prawa”.

Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości

Ale § 2 ww. przepisu stanowi, że od chwili, gdy posiadacz ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z niej i odpowiedzialny za jej zużycie, utratę lub pogorszenie (chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy). Poza tym ma obowiązek zwrócić pobrane od tej chwili pożytki, których jeszcze nie zużył oraz uregulować wartość tych, które zdążył zużyć. Przepis ten w całości ma zastosowanie również do posiadacza samoistnego w złej wierze, z tą różnicą, że dodatkowo, od chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał. Na mocy odesłania zawartego w art. 233 k.c., ww. uprawnienia przysługujące właścicielowi nieruchomości przysługują użytkownikowi wieczystemu.

Choć w przepisach wyraźnie mowa o „wynagrodzeniu”, potocznie przyjęło się mówić o odszkodowaniu za bezumowne korzystanie z nieruchomości. A różnica na gruncie prawa jest istotna. Odszkodowanie to rekompensata za wyrządzone szkody, wynagrodzenie może być należne bez konieczności wykazania szkody. Pojęcia te w obrocie gospodarczym używane są zamiennie, chociażby z uwagi na ustawę o ochronie praw lokatorów, która wprost posługuje się pojęciem „odszkodowania za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego”.

Tak też było w jednej ze spraw rozpoznawanych przez Sąd Rejonowy w Mrągowie. Powód, który był użytkownikiem wieczystym, wystąpił z pozwem o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z części nieruchomości (wyrok z 12 stycznia 2026 r., sygn. akt I C 290/24). Sprawa ta stanowi doskonałą ilustrację tego, jak właściciele nieruchomości oraz użytkownicy wieczyści mogą skutecznie dochodzić swoich praw przed sądem.

Stan faktyczny sprawy

Powód – użytkownik wieczysty – podczas oględzin nieruchomości stwierdził, że ktoś bezumownie zajmuje część gruntu, w tym pomieszczenia byłego magazynu oraz pomieszczenia dawnego dworca PKP. Już we wrześniu 2022 r. przedstawiciele powoda zauważyli podczas wizji terenowej, że ktoś samowolnie zajął pomieszczenia nieobjęte żadną umową najmu. Kolejna kontrola w marcu 2023 r. potwierdziła dalsze bezprawne korzystanie i zajmowanie nieruchomości. Pomimo wyznaczenia terminu do opróżnienia i opuszczenia nieruchomości, pozwany nie zastosował się do wezwania i nadal korzystał z przedmiotowych powierzchni, przechowując tam różne rzeczy, a nawet częściowo wykorzystując pomieszczenia w celach mieszkaniowych. Dokumentacja fotograficzna z 2023 i 2024 roku jednoznacznie potwierdzała ciągłe bezumowne zajmowanie nieruchomości.

Roszczenie powoda i argumenty pozwanego

Użytkownik wieczysty nieruchomości wystawił pięć faktur VAT, obciążając pozwanego żądaniem zapłaty odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości (za 5 miesięcy w okresie od sierpnia do grudnia 2023 roku). Ale pozwany zakwestionował przede wszystkim zakres powierzchni, z których miał korzystać. Twierdził, że powód nie wskazuje konkretnie, za co żąda zapłaty. Powoływał się również na istnienie historycznej umowy nieodpłatnej dzierżawy zawartej jeszcze przed 1990 rokiem. Argumentował też, że pomieszczenie starego magazynu zostało przez powoda wyłączone z eksploatacji ze względów bezpieczeństwa, a tym samym został on (pozwany) pozbawiony dostępu do niektórych pomieszczeń.

Rozstrzygnięcie sądu

Sąd uwzględnił powództwo w całości, zasądzając całą dochodzoną przez powoda kwotę wraz z odsetkami oraz kosztami procesu. Podstawę prawną stanowiły art. 224 § 2 k.c. oraz art. 225 k.c. w związku z art. 233 k.c., które przyznają użytkownikowi wieczystemu prawo domagania się wynagrodzenia (odszkodowania) za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez osobę nieposiadającą tytułu prawnego. Roszczenie to nie zależy od poniesionej szkody – powstaje automatycznie z samego faktu korzystania bez podstawy prawnej. O wysokości wynagrodzenia decydują obiektywne kryteria: ceny rynkowe oraz czas posiadania.

Sąd uznał za w pełni udowodnione, że pozwany faktycznie bezumownie korzystał z części tej nieruchomości. Dowodami były notatki służbowe z wizji lokalnych, dokumentacja fotograficzna, wezwania, faktury VAT oraz zeznania świadka. Kluczowe było to, że pozwany nie przedstawił żadnego dowodu na istnienie tytułu prawnego uprawniającego go do zajmowania spornych gruntów i pomieszczeń. Jego twierdzenia o historycznej umowie dzierżawy pozostały gołosłowne.

Prawo do wynagrodzenia (odszkodowania) za bezumowne korzystanie z nieruchomości

Wyrok sądu w Mrągowie stanowi ważne przypomnienie dla wszystkich właścicieli nieruchomości oraz użytkowników wieczystych o przysługujących im prawach. Jeżeli ktoś bezprawnie korzysta z cudzej nieruchomości – niezależnie od tego, czy działa w dobrej, czy złej wierze – uprawniony może skutecznie dochodzić wynagrodzenia za takie bezumowne użytkowanie.

Kluczem do sukcesu jest systematyczne dokumentowanie stanu faktycznego (fotografie, notatki), formalne wezwanie naruszającego granice nieruchomości do zaprzestania bezprawnego korzystania, wystawianie not księgowych określających wysokość należnego wynagrodzenia w oparciu o stawki rynkowe, skorzystanie z pomocy profesjonalnego pełnomocnika procesowego (zob. usługę – zastępstwo procesowe) oraz jak najszybsze wystąpienie na drogę sądową w razie braku reakcji (zob. usługę prowadzenie procesów sądowych). Prawowici właściciele i użytkownicy nieruchomości nie powinni zwlekać z podjęciem działań prawnych – im szybciej zostanie wytoczone powództwo, tym szybciej odzyskają kontrolę nad swoją nieruchomością.

Robert Nogacki

Założyciel i partner zarządzający kancelarii prawnej Skarbiec, uznanej przez Dziennik Gazeta Prawna za jedną z najlepszych firm doradztwa podatkowego w Polsce (2023, 2024). Doradca prawny z 19-letnim doświadczeniem, obsługujący przedsiębiorców z listy Forbesa oraz innowacyjne start-upy. Jeden z najczęściej cytowanych ekspertów w dziedzinie prawa handlowego i podatkowego w polskich mediach, regularnie publikujący w Rzeczpospolitej, Gazecie Wyborczej i Dzienniku Gazecie Prawnej. Autor publikacji „AI Decoding Satoshi Nakamoto. Sztuczna inteligencja na tropie twórcy Bitcoina” oraz współautor nagrodzonej książki „Bezpieczeństwo współczesnej firmy”. Profil na LinkedIn: 18.5 tys. obserwujących, 4 miliony wyświetleń rocznie. Nagrody: czterokrotny laureat Medalu Europejskiego, Złotej Statuetki Polskiego Lidera Biznesu, tytułu „Międzynarodowej Kancelarii Prawniczej Roku w Polsce w zakresie planowania podatkowego”. Specjalizuje się w strategicznym doradztwie prawnym, planowaniu podatkowym i zarządzaniu kryzysowym dla biznesu.