Prawo obrotu nieruchomościami: zeznania sąsiadki mogą przesądzić o utracie mieszkania

Kodeks cywilny w art. 691 stanowi:

• „§ 1. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.
• § 2. Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.
• § 3. W razie braku osób wymienionych w § 1 stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa” (Dz.U. 1964 nr 16, poz. 93, ze zm.).

W październiku 2017 r. jedna z gmin zwróciła się do zamieszkującej z córką w należącym do jej zasobów lokalu mieszkalnym o jego wydanie. Lokal wynajmowany był na podstawie umowy najmu z czerwca 2011 r. przez rodziców zamieszkującej, którzy zmarli w 2017 r.

Umowa najmu wśród osób uprawnionych do zamieszkiwania w tym lokalu wskazywała jedynie rodziców. Mimo to zamieszkująca, powołując się na regulację art. 691 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego, stała na stanowisku, że wstąpiła po ich śmierci w prawa najemcy przedmiotowego lokalu.

Gmina, nie zgadzając się z tym stanowiskiem, wniosła powództwo o eksmisję, które Sąd Rejonowy w Suwałkach uwzględnił wyrokiem z 6 września 2018 r., nie przyznając pozwanej i jej córce uprawnienia do lokalu socjalnego (sygn. akt I C 564/18).

Jak ustalił sąd, pozwane o opróżnienie i wydanie lokalu – córka i wnuczka – opiekowały się schorowanymi od 2013 r. najemcami. Pozwana oświadczyła, że opiekę tę sprawowała, zamieszkując w przedmiotowym lokalu, aż do chwili śmierci matki i ojca. Jednocześnie nie posiada praw do żadnej innej nieruchomości mieszkalnej.

Jeden z lokatorów kamienicy, w której położony był lokal, potwierdził, że córka i wnuczka często w nim przebywały. Mimo to reprezentująca gminę i zarządzająca lokalem spółka poinformowała pozwaną, że brak jest dowodów potwierdzających jej stałe zamieszkiwanie z najemcami do chwili ich śmierci. Tym samym, nie uznając pozwanej za uprawnioną do wstąpienia w stosunek najmu po zmarłych rodzicach, wezwał ją do wydania przedmiotowego lokalu.

Rozpatrujący pozew o eksmisję Sąd Rejonowy w Suwałkach stwierdził, że zgromadzone w toku postępowania dowody, mimo zameldowania w przedmiotowym lokalu, nie potwierdzają stałego zamieszkiwania przez pozwane z najemcami do chwili ich śmierci, a co za tym idzie, brak jest spełnienia przesłanki art. 691 § 2 Kodeksu cywilnego, warunkującej możliwość wstąpienia przez pozwane w stosunek najmu. Ich pobyt w lokalu miał jedynie charakter odwiedzin i pomocy schorowanym najemcom.

„Na taki charakter bytności ww. pozwanych w lokalu objętego żądaniem pozwu wskazują zeznania świadków, którym Sąd dał wiarę (…) Żadna z tych osób nie potwierdziła jednoznacznie, iż pozwane zamieszkiwały w przedmiotowym lokalu (…) również fakt, iż pozwana jest praktykującą katoliczką i bez wątpienia często przebywającą w przedmiotowym lokalu (z uwagi na opiekę nad matką) i serwowała świadkowi kawę, nie może przesądzać, że na stałe tam zamieszkiwała” (sygn. akt I C 564/18).

Pozwana w całości zaskarżyła wyrok, wnosząc od niego apelację. Zarzuciła sądowi m.in. pominięcie dowodów z zeznań świadków, którzy potwierdzali jej stałe zamieszkiwanie w przedmiotowym lokalu do chwili śmierci najemców, jak i faktu jej zameldowania. Podniosła również pominięcie faktu, że sama powódka traktowała ją jako najemcę, skoro obciążała ją comiesięcznym czynszem, oraz inne zarzuty.

Sąd Okręgowy w Suwałkach uznał zarzuty apelacji za bezzasadne. Nie dał wiary twierdzeniom pozwanej. W całości zgodził się natomiast z ustaleniami sądu pierwszej instancji m.in. co do tego, że fakt zameldowania nie przesądza o zamieszkiwaniu, a jest jedynie potwierdzeniem wypełnienia obowiązku meldunkowego.

Nie można również stwierdzić, że sama powódka uznaje pozwaną za najemcę, pobierając comiesięczne opłaty. Opłaty te bowiem w sytuacji zajmowania lokalu bez tytułu prawnego stanowią odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu.

Sąd nie przychylił się również do zarzutu pominięcia dowodu z zeznań świadków potwierdzających zamieszkiwanie pozwanej w lokalu. Podzielił opinię sądu rejonowego, oceniającą te zeznania za stronnicze i niewiarygodne.

Wiarę dał natomiast zeznaniom sąsiadki zamieszkującej przez wiele lat po sąsiedzku z rodzicami pozwanej: „(…) mieszkanie po sąsiedzku przez okres wielu lat, w budynku, który nie jest blokiem wielomieszkaniowym, pozwala posiąść wiedzę co do życia sąsiadów (w szczególności kto u nich bywa) nawet bez utrzymywania bliskich stosunków i odwiedzania się.

Gdyby zatem pozwane faktycznie zamieszkiwały z M. P. i I. P. (1) (a zatem ich bytność tam miała charakter częsty i długotrwały) to okoliczność ta z całą pewnością zostałaby odnotowana przez sąsiadkę” (wyrok Sądu Okręgowego w Suwałkach, sygn. akt I Ca 434/18).

Sąd oddalił apelację, a pozwane, czyli matka i jej małoletnia córka, nie uzyskały prawa do lokalu socjalnego. Z uwagi bowiem na art. 24 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2018, poz. 1234) prawo to nie przysługuje osobie, która samowolnie zajmuje lokal.

Pozwana straciła prawo do najmu mieszkania, a pośrednio więc i samego mieszkania, które najprawdopodobniej mogłaby wkrótce ze sporą bonifikatą wykupić, gdyż nie zgromadziła wystarczającego materiału dowodowego, chociażby w postaci wiarygodnych źródeł osobowych, podważających argumenty strony przeciwnej. A jak widać, w ich braku doniosłe znaczenie mogą mieć wówczas zeznania sąsiadki.

Autor: Kancelaria Prawna Skarbiec