Od kiedy liczyć 5 lat przy sprzedaży odziedziczonej nieruchomości?

Odziedziczyłeś mieszkanie po bliskiej osobie, która sama otrzymała je w spadku? Uważaj: fiskus może zażądać od Ciebie podatku od sprzedaży odziedziczonej nieruchomości, nawet jeśli od dekad znajdowała się w posiadaniu Twojej rodziny.

Wymagany 5-letni okres

Sprzedaż nieruchomości odziedziczonej w spadku to jeden z częstszych problemów podatkowych, z którymi mierzą się polscy podatnicy. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: ustawa o PIT), odpłatne zbycie nieruchomości stanowi podlegające opodatkowaniu źródło przychodu, jeżeli następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości. Od 1 stycznia 2019 r. obowiązuje jednak art. 10 ust. 5 ustawy o PIT, który w przypadku nieruchomości nabytych w drodze spadku pozwala liczyć ten 5-letni okres nie od momentu odziedziczenia, lecz od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabył spadkodawca.

Przepis ten miał uprościć sytuację spadkobierców i chronić ich przed obowiązkiem zapłaty podatku od sprzedaży odziedziczonej nieruchomości w sytuacji, gdy nieruchomość od dawna znajdowała się w rodzinie. Okazało się jednak, że w praktyce stosowania prawa pojawił się problem interpretacyjny, gdy nieruchomość przechodzi przez ręce kilku kolejnych spadkodawców. Czy wówczas 5-letni termin liczymy od nabycia przez bezpośredniego (ostatniego) spadkodawcę, czy od nabycia przez pierwszego w łańcuchu spadkowym?

Od kiedy liczyć 5 lat przy sprzedaży odziedziczonej nieruchomości?

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w jednej z niedawnych spraw stanął na stanowisku, że pięcioletni okres, po upływie którego sprzedaż odziedziczonej nieruchomości jest wolna od PIT, liczy się wyłącznie od daty nabycia przez Twojego bezpośredniego spadkodawcę, a nie od momentu, gdy nieruchomość po raz pierwszy trafiła w ręce bliskich. W praktyce oznacza to, że mieszkanie posiadane w rodzinie od 30 lat może według interpretacji fiskusa wygenerować obowiązek podatkowy. Sądy administracyjne mówią jednak stanowczo: to błędna wykładnia. Potwierdzeniem tego jest wyrok WSA w Gdańsku z 25 lutego 2026 r. (sygn. akt I SA/Gd 963/25), który uchylił niekorzystną dla podatnika interpretację i orzekł, że 5-letni termin należy liczyć od nabycia nieruchomości przez pierwszego, a nie ostatniego, spadkodawcę w łańcuchu dziedziczenia.

Trzy ogniwa dziedziczenia

W omawianej sprawie lokal mieszkalny przechodził kolejno na trzech właścicieli. Najpierw jeszcze w latach 90. XX wieku nabyła je ciotka, która pozostała jego właścicielką przez kilkadziesiąt lat, aż do śmierci w 2020 r. Z chwilą jej śmierci spadek po niej, na podstawie testamentu notarialnego z 1999 r., nabyła jej siostrzenica (postanowienie sądu spadku z 2021 r.). Siostrzenica również zmarła; spadek po niej nabył jej mąż (postanowienie sądu spadku z 2023 r.). W styczniu 2025 r. sprzedał nieruchomość.

Stanowisko Dyrektora KIS. Interpretacja niekorzystna dla podatnika

Po sprzedaży, były już właściciel mieszkania wystąpił do Dyrektora KIS z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej. Zadał jedno kluczowe pytanie: czy od dochodu uzyskanego ze sprzedaży odziedziczonej nieruchomości ciąży na nim obowiązek zapłaty podatku dochodowego?

DKIS w interpretacji indywidualnej z 10 października 2025 r. (nr 0115-KDIT1.4011.613.2025.2.MST) uznał stanowisko wnioskodawcy za nieprawidłowe. Organ podatkowy przyjął następujące rozumowanie:

• wnioskodawca nabył nieruchomość w spadku po żonie;
• żona była jego bezpośrednim spadkodawcąi to od daty nabycia przez nią nieruchomości należy liczyć 5-letni termin;
• żona nabyła nieruchomość w spadku po ciotce, a momentem tego nabycia jest data śmierci ciotki, czyli 30 maja 2020 r.;
• pięcioletni okres z art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 5 ustawy o PIT należy zatem liczyć od końca 2020 r.i upływa on dopiero z końcem 2025 roku;
• sprzedaż nieruchomości w styczniu 2025 r.nastąpiła przed upływem tego terminu, a zatem stanowi więc źródło przychodu podlegające opodatkowaniu PIT.​

Innymi słowy, Dyrektor KIS ograniczył zastosowanie art. 10 ust. 5 ustawy o PIT wyłącznie do bezpośredniego spadkodawcy (żony wnioskodawcy) podatnika zbywającego nieruchomość.

Skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku wyrokiem z 25 lutego 2026 r. (sygn. I SA/Gd 963/25) uchylił zaskarżoną interpretację. Sąd podkreślił, że w art. 10 ust. 5 ustawy o PIT ustawodawca nie wprowadził ograniczenia do jednego powiązania z bezpośrednim spadkobiercą. Użyte pojęcie „spadkodawca” obejmuje zatem również „spadkodawcę spadkodawcy”, w tym przypadku ciotkę zmarłej małżonki wnioskodawcy, jako pierwszą spadkodawczynię w łańcuchu dziedziczenia. Stosując zasadę lege non distinguente nec nostrum est distinguere (gdzie ustawa nie rozróżnia, tam i my nie powinniśmy rozróżniać), termin 5 lat należy liczyć od końca roku, w którym nieruchomość nabyła ciotka, czyli od lat 90. XX wieku.

WSA wskazał, że norma art. 10 ust. 5 ustawy o PIT, wprowadzona nowelizacją z 23 października 2018 r. (Dz.U. z 2018 r., poz. 2159), stanowi implementację korzystnych dla podatników kierunków wykładni wypracowanych w orzecznictwie NSA, w szczególności w uchwale z 15 maja 2017 r. (II FPS 2/17). Głównym celem nowelizacji było doprowadzenie do neutralności systemu podatkowego i pełniejszej realizacji sukcesji praw spadkodawcy związanych z odziedziczoną nieruchomością.

Sukcesja uniwersalna i art. 97 § 1 Ordynacji podatkowej

Zgodnie z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego, prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na spadkobierców (sukcesja uniwersalna). Art. 97 § 1 Ordynacji podatkowej potwierdza, że spadkobiercy przejmują przewidziane w prawie podatkowym majątkowe prawa i obowiązki spadkodawcy.

Sąd uznał, że gdyby ciotka sprzedała nieruchomość za życia, nie zapłaciłaby podatku, gdyż upłynęło bowiem ponad 5 lat od nabycia. To prawo do nieopodatkowanego zbycia przeszło na żonę wnioskodawcy, a następnie na samego wnioskodawcę. Przyjęcie stanowiska Dyrektora KIS stawiałoby skarżącego w sytuacji gorszej niż jego poprzedników prawnych, co jest sprzeczne z istotą sukcesji podatkowej.

Ugruntowana linia orzecznicza

WSA w Gdańsku podkreślił, że analogiczny pogląd został wyrażony w licznych orzeczeniach sądów administracyjnych, m.in.: WSA w Łodzi z 19 listopada 2024 r. (sygn. I SA/Łd 607/24), WSA w Warszawie z 17 lipca 2024 r. (sygn. III SA/Wa 1066/24); WSA w Warszawie z 9 marca 2023 r. (sygn. III SA/Wa 42/23), a także NSA z 9 lutego 2023 r. (sygn. II FSK 1826/20), NSA z 24 maja 2016 r. (sygn. II FSK 1014/14) oraz w pewnym zakresie uchwała NSA w składzie 7 sędziów z 17 listopada 2014 r. (sygn. II FPS 3/14).

Organ, wydając niekorzystną interpretację, pominął tę ugruntowaną linię orzeczniczą, czym naruszył zasadę zaufania do organów podatkowych wyrażoną w art. 121 § 1 Ordynacji podatkowej.

Co wyrok oznacza dla spadkobierców?

Wyrok WSA w Gdańsku potwierdza korzystną dla podatników wykładnię, zgodnie z którą w przypadku wielokrotnego dziedziczenia nieruchomości (np. babcia → matka → syn), 5-letni termin z art. 10 ust. 5 ustawy o PIT liczy się od daty nabycia nieruchomości przez pierwszego spadkodawcę w łańcuchu dziedziczenia, a nie od daty nabycia przez bezpośredniego (ostatniego) spadkodawcę. W praktyce oznacza to, że jeśli nieruchomość od lat znajduje się w rodzinie i przechodzi przez kolejne pokolenia w drodze spadku, ostatni spadkobierca może ją sprzedać bez podatku PIT, nawet natychmiast po jej odziedziczeniu, pod warunkiem, że od nabycia przez pierwszego spadkodawcę upłynęło ponad 5 lat.

Ostrzeżenie. Wyrok nieprawomocny

Należy zastrzec, że omawiany wyrok WSA w Gdańsku był wyrokiem nieprawomocnym. Dyrektorowi KIS przysługiwało prawo wniesienia skargi kasacyjnej do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Dotychczasowa linia orzecznicza NSA (w szczególności wyroki II FSK 1826/20 i II FSK 1014/14 oraz uchwała II FPS 3/14) jest jednak jednoznacznie korzystna dla podatników.

Robert Nogacki

Robert Nogacki – radca prawny (WA-9026), założyciel Kancelarii Prawnej Skarbiec.

Są prawnicy, którzy zajmują się prawem. I są tacy, którzy zajmują się problemami, na które prawo nie ma gotowej odpowiedzi. Od ponad dwudziestu lat Kancelaria Skarbiec pracuje na przecięciu prawa podatkowego, struktur korporacyjnych i ludzkiej niechęci do oddawania państwu więcej, niż się państwu należy. Doradzamy przedsiębiorcom z kilkunastu krajów – od tych z listy Forbesa po tych, którym fiskus właśnie zajął konto i którzy nie wiedzą, co robić jutro rano.

Jeden z najczęściej cytowanych ekspertów prawa podatkowego w polskich mediach – pisze dla Rzeczpospolitej, Dziennika Gazety Prawnej i Parkietu nie dlatego, że to dobrze wygląda w CV, lecz dlatego, że pewnych rzeczy nie da się wyjaśnić w piśmie procesowym i ktoś musi je powiedzieć głośno. Autor AI Decoding Satoshi Nakamoto. Sztuczna inteligencja na tropie twórcy Bitcoina. Współautor nagrodzonej książki Bezpieczeństwo współczesnej firmy.

Kancelaria Skarbiec zajmuje czołowe pozycje w rankingach kancelarii podatkowych Dziennika Gazety Prawnej. Czterokrotny laureat Medalu Europejskiego, laureat tytułu International Tax Planning Law Firm of the Year in Poland.

Specjalizuje się w sporach z organami skarbowymi, międzynarodowym planowaniu podatkowym, regulacjach kryptoaktywów i ochronie majątku. Od 2006 roku prowadzi sprawę WGI – jedną z najdłuższych spraw karnych w historii polskiego rynku finansowego, bo są rzeczy, których nie wolno zostawić w połowie, nawet jeśli trwają dwie dekady. Wierzy, że prawo jest zbyt poważne, żeby traktować je wyłącznie poważnie – i że najlepsza porada prawna to ta, dzięki której klient nigdy nie musi stanąć przed sądem.