Rynek hotelarski w Polsce

Dziś budowa mkw. hotelu to wydatek rzędu 2,53 tys. zł. W zeszłym roku trzeba było zapłacić nawet 5 tys. zł za mkw. W Polsce, na 10 tysięcy mieszkańców przypada nieco ponad 40 miejsc noclegowych, co stanowi jeden z najgorszych wyników w Europie, a z usług hoteli korzysta co piąty Polak.

Według danych Instytutu Hotelarstwa w ciągu ostatnich 20 lat w Polsce przybyło ponad 1,2 tys. hoteli (prawie 100 000 miejsc noclegowych). Najwięcej w naszym kraju jest hoteli trzygwiazdkowych, najmniej pięciogwiazdkowych. W ubiegłym roku najwięcej wybudowano hoteli trzy- i czterogwiazdkowych (odpowiednio 137 i 42).

Najdynamiczniej w kraju rozwijają się: Wrocław, Trójmiasto, Kraków oraz Katowice. W Polsce obecnie działają takie międzynarodowych sieci, jak: Accor, Best Western, Hilton, Hyatt, Marriott, InterContinental, SAS Radison oraz Starwood. Największą ilością miejsc noclegowych dysponuje Orbis S.A.

Źródło: „Hotelarstwo” nr 1 (3)/2010 r.

Jeśli zdecydujemy się na inwestycję w nieruchomość hotelową, będziemy musieli spełnić szereg wymogów. Najpierw należy złożyć wniosek o zaszeregowanie hotelu do odpowiedniej kategorii i wpis do ewidencji hotelarskiej. Dalej pozostaje kwestia wyboru szyldu: willa, pensjonat, zajazd lub hotel.

Nazwa willa, motel czy zajazd jest mniej zobowiązująca. Nazwa „hotel” powoduje konieczność spełnienia szeregu standardów. O profilu działalności decyduje głównie lokalizacja. W centrum miasta najlepiej jest wybudować hotel, na obrzeżach – zajazd połączony z gastronomią. Analitycy szacują, że budowa jednego pokoju hotelowego o średnim standardzie w centrum polskiego miasta to koszt ponad 100 tys. zł.

Branża hotelarska należy do ryzykownych inwestycji. Do wad inwestycji w nieruchomości hotelowe należy zaliczyć wysokie nakłady na majątek trwały, ograniczoną przewidywalność wpływów, niską rentowność prowadzonej działalności, sezonowość przychodów (na największe zyski można liczyć w sezonie letnim), wysokie koszty bieżące niezbędne dla funkcjonowania hotelu. Jedną z najważniejszych przeszkód dla inwestorów często okazuje się trudność w uzyskaniu kredytów.

Jeśli nie stać nas na budowę hotelu, możemy skorzystać z nowej możliwości inwestowania. Hotele typu condo to forma inwestycji, która dopiero raczkuje na polskim rynku. Daje ona możliwość zakupu pokoju przez firmę lub osobę prywatną i łączy w sobie możliwość posiadania „domu wakacyjnego” oraz możliwość zysku. Jest to nabycie nie tyle samej nieruchomości, co całego modelu inwestycyjnego. Właściciel pokoju lub apartamentu może z niego korzystać we własnym zakresie bądź umieszczać je w zorganizowanym programie wynajmu.

Koncepcja hotelu typu condo powstała w Stanach Zjednoczonych już ponad dwie dekady temu, jednak największy rozwój tej formy inwestowania można zauważyć dopiero w drugiej połowie lat 90. XX w. Powstają one w najatrakcyjniejszej lokalizacji, tj. w miejscach, gdzie najłatwiej o gości hotelowych i tym samym obłożenie, a także w których przyszli właściciele sami będą chcieli spędzać wakacje.

Inwestowanie w hotele condo jest najpopularniejsze w USA, Meksyku, Wyspach Karaibskich i Kanadzie. W Europie jest to stosunkowo nowa koncepcja najlepiej rozwijająca się w kurortach nadmorskich i górskich, jak Hiszpania, Bułgaria czy Francja. Niewątpliwą zaletą inwestowania w pokoje hotelowe jest fakt, że nie trzeba myśleć o takich sprawach jak konserwacja czy utrzymanie – tym zajmuje się firma zarządzająca.

Według danych Cushman & Wakefield poziom inwestycji w nieruchomości hotelowe w rejonie Europy, Bliskiego Wschodu oraz Afryki (EMEA) w 2009 r. spadł o 50%. Najbardziej aktywnym rynkiem w rejonie EMEA był rynek w Wielkiej Brytanii; wartość inwestycji wyniosła tam 935 milionów euro, na kolejnych miejscach znalazły się Francja i Niemcy, których wartość inwestycji osiągnęła poziom odpowiednio 520 milionów oraz 300 milionów euro.

Największą transakcją przeprowadzoną w Europie w 2009 r. był zakup hotelu Radisson Blu Hotel w Hamburgu (560 pokoi hotelowych) przez fundusz Invesco Real Estate od spółki Azure Group za 155 milionów euro. Rok 2009 charakteryzował się spadkiem liczby zagranicznych nabywców na rzecz inwestorów krajowych. Udział inwestorów z USA zmniejszył się o 68% (790 milionów euro) do poziom 252 milionów euro (93-proc. spadek od 2007 r.), a udział inwestorów z Bliskiego Wschodu w roku 2009 wyniósł 14%.

Prognozuje się, że EURO 2012 przyczyni się do promocji kraju, większej obecności w mediach światowych, a tym samym do wzrostu liczby turystów jeszcze przez 2 do 4 lat po mistrzostwach. W Polsce jest najwięcej hoteli trzygwiazdkowych (na 1745 hoteli aż 750 to hotele trzygwiazdkowe) i takich ma powstać najmniej.

Wg prognoz w tym roku najwięcej powstanie tych luksusowych i ekonomicznych. Z prognoz Instytutu Hotelarstwa wynika, że w 2010 roku inwestycje hotelowe spadną do 800 mln zł, co oznacza wydatki o 400 mln zł mniejsze niż w tym roku. Jest to spowodowane przede wszystkim znaczącym wzrostem kosztów kredytu oraz trudnościami w jego uzyskaniu.

Źródło: Portal Bankier.pl

Kancelaria Prawna Skarbiec

Autor: Katarzyna Jaworska, redaktor Portalu Skarbiec