Najem krótkoterminowy jako nowy sposób fiskusa na wyższe wpływy do budżetu państwa?

Właściwe zakwalifikowanie, w jakich przypadkach najem krótkoterminowy uznać należy za wykonywanie działalności gospodarczej, od zawsze budziło wątpliwości u podatników.

Dotychczasowo organy skarbowe pozostawiały przedmiotową decyzję wynajmującym, którzy samodzielnie określali sposób opodatkowania swoich przychodów. W zdecydowanej większości właściciele nieruchomości decydowali się korzystać z preferencyjnej stawki ryczałtu w wysokości 8,5%.

Fiskus postanowił jednak zakwestionować prawidłowość postępowania podatników i zaostrzyć interpretację przepisów prawnych w zakresie rozliczania krótkoterminowego najmu. Zwiększone zostały również kontrole podatkowe, które wykazywały zaległości podatkowe u wynajmujących.

Skutkowało to obowiązkiem dopłaty różnicy pomiędzy podatkiem rozliczonym na podstawie ryczałtu a podatkiem należnym, który w zależności od dochodów wynosił odpowiednio 18% lub 32%.

Sądy administracyjne, rozpoznając spory pomiędzy podatnikami a fiskusem przedstawiły bardzo istotną interpretację przepisów w zakresie poprawności rozliczania zysków z wynajmowanych krótkoterminowo lokali. Kwestionowały przy tym dotychczasowe postępowanie urzędników skarbowych.

W ostatnim czasie organy podatkowe coraz częściej odchodzą od utrwalonej praktyki interpretacyjnej w zakresie kwalifikowania najmu krótkoterminowego jako działalności prywatnej. Fiskus zdecydował się zakwestionować możliwość rozliczania przychodów z wynajmu na podstawie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, który wynosi 8,5%.

Przedmiotowa stawka dotyczy jedynie osób fizycznych, które osiągają przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. Powyższe uprawnienie wynika z ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. – o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. z 2017 r., poz. 2157 ze zm.).

Wydając indywidualne interpretacje prawa podatkowego, fiskus postanowił zaostrzyć wymogi dla podatników, kwalifikując ich działalność jako gospodarczą, a nie prywatną. W tym zakresie skarbówka wskazywała na zorganizowanie danej działalności poprzez sposób ogłaszania się o wynajmie, metody pozyskiwania klientów czy kwestie związane z długością trwania najmu.

W ten sposób fiskus chcąc wykazać podatnikowi działalność wykonywaną w sposób ciągły, zorganizowany i metodyczny dążył do zakwalifikowania jej jako działalności gospodarczej.

W praktyce oznaczało to konieczność dopłaty różnicy pomiędzy podatkiem rozliczonym na podstawie 8,5% ryczałtu, a podatkiem należnym, który w zależności od dochodów wynosił odpowiednio 18% lub 32%.

Spór na podstawie powyższych wątpliwości interpretacyjnych rozstrzygnął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 14 czerwca 2017 r., sygn. akt I SA/Kr 151/17.

Stan faktyczny niniejszej sprawy dotyczył zakwalifikowania przez organ skarbowy, iż wynajmująca powinna rozliczać się jako przedsiębiorca, ponieważ najem krótkoterminowy jej mieszkania w ocenie urzędników wykazywał elementy charakterystyczne dla działalności gospodarczej. Fiskus, wskazując na cykliczność i powtarzalność podejmowanych czynności zakwestionował możliwość wykorzystania przez podatniczkę 8,5% stawki zryczałtowanego podatku.

Sąd uznał, że organy podatkowe dokonały niewłaściwej interpretacji przepisów prawa podatkowego w odniesieniu do przedstawionego stanu faktycznego. Zakwestionowane zostało ustalenie, że przedmiotowy najem należy traktować jako czynność zorganizowaną, skoro wnioskodawczyni do jego obsługi nie planuje zatrudniania innych osób, nie korzysta z usług księgowej ani podmiotów zarządczych lokalem.

Sąd nie przychylił się do interpretacji fiskusa, orzekając, iż wynajmująca nie jest profesjonalnym podmiotem świadczącym usługi zakwaterowania. Powyższe potwierdza chociażby okoliczność, że podatniczka pozostawiła do użytku rzeczy prywatne w mieszkaniu, co jest niespotykane w hotelach czy motelach.

Tym samym sąd podkreślił, że najem podatniczki należy uznać za najem incydentalny, bez występowania przesłanek definicji działalności gospodarczej, pomimo iż jest ogłaszany na stronie internetowej.

Należy zatem zauważyć, że Sąd Administracyjny w Krakowie w przedmiotowym wyroku odwołał się do analizy określonych kryteriów najmu mieszkania, czego nie uczynił organ skarbowy.

Cechą szczególną dla sądu był brak występowania dodatkowych świadczeń, które są charakterystyczne dla usług hotelarskich. Jest to niewątpliwie rozsądne kryterium, które pozwoliło właścicielce mieszkania rozliczać zyski na podstawie uproszczonego ryczałtu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 7 czerwca 2017 r., sygn. akt I SA/G 430/17, zakwestionował także inną tezę fiskusa o obowiązku rozliczania przychodów uzyskiwanych z tytułu najmu krótkoterminowego, który – w opinii organu podatkowego – spełniał cechy działalności gospodarczej.

Spór w niniejszej sprawie dotyczył podatniczki, która na stałe pracowała w jednym z krajów Unii Europejskiej. Swoje mieszkanie wynajmowała na podstawie umowy, a osiągane przychody z najmu rozliczała jako ryczałt od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5%.

W pewnym okresie najem ten przyjął formę krótkoterminowego, co było związane z zapotrzebowaniem najemców, którzy poszukiwali mieszkania nawet na okres 2 dni. Organ podatkowy uznał powyższe działania za cechy działalności gospodarczej, z czym nie zgodziła się podatniczka.

Uchylając indywidualną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną przez dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku podkreślił, że nie sposób uznać stanowiska fiskusa za prawidłowe.

Działania wynajmującej w ocenie sądu rozpoznającego sprawę nie zawierały wszystkich elementów koniecznych dla wykonywania działalności gospodarczej. Sąd zauważył, że wynajmowanie mieszkania podczas nieobecności w kraju uznać należy za czynności racjonalnego właściciela, który czasowo nie wykorzystuje swojego lokalu.

W uzasadnieniu Sąd zwrócił uwagę, że podatniczka, mieszkając i pracując za granicą, nie świadczy żadnych dodatkowych usług dla najemców, właściwych dla usług zakwaterowania. Sąd uznał podejmowane działania za mieszczące się w zakresie zwykłego zarządu własnym majątkiem, co nie pozwala na zakwalifikowanie czynności wynajmu mieszkania jako działalności gospodarczej.

Podobne stanowisko wyraził Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 7 lipca 2017 r., sygn. akt I SA/Wr 251/17, który podtrzymał korzystną linię orzeczniczą dla podatników, którzy korzystają ze stawki ryczałtu w wysokości 8,5% w przypadku wynajmowania mieszkania okresowo, bez obsługi profesjonalnej firmy i bez świadczenia usług zakwaterowania.

W analizowanej sprawie urzędnicy skarbowi uznali opisany we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wynajem mieszkania za działanie cykliczne, powtarzalne okresowo, wykonywane w sposób zorganizowany i ciągły w celach zarobkowych, co charakteryzuje elementy działalności gospodarczej.

Wynajmujący twierdząc przeciwnie, argumentował, iż razem z żoną nie prowadzą działalności marketingowej, nie posiadają biura i nie świadczą żadnych dodatkowych usług dla najemców. Organ podatkowy zgodnie z prezentowanym wcześniej modelem postępowania odmówił prawa zastosowania stawki preferencyjnego ryczałtu do przychodów z usług wynajmu mieszkania.

W niniejszej sprawie Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu wskazał na błędy interpretacyjne fiskusa w zakresie analizy stanu faktycznego i stosowania obowiązujących przepisów prawa. W przeciwieństwie do organu wydającego interpretację podatkową wskazał, że działania związane z najmem mieszkania nie są prowadzone w sposób zorganizowany i ciągły.

Sąd zaakcentował również, że prowadzony przez wynajmującego najem nie stanowi usługi hotelowej, ponieważ brak jest usług powiązanych dla tego typu działalności jak recepcja, dostęp do restauracji czy usługi sprzątania w trakcie pobytu najemcy.

Bardzo ważną kwestią, na którą Sąd zwrócił uwagę, było wskazanie, iż za samodzielne działania związane z wynajmem należy uznać pozyskiwanie najemców z polecenia w postaci tzw. drogi pantoflowej lub poprzez portale internetowe. Tym samym uznał, że przychód wynajmującego może zostać rozliczony na podstawie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5%.

Mając na uwadze nieuzasadniony model postępowania urzędów skarbowych względem podatników, którzy prowadzą najem krótkoterminowy, niezbędnym wydaje się podjęcie działań profilaktycznych i zabezpieczających interesy wynajmujących.

Spory sądowe przeciwko fiskusowi mające na celu uchylenie niekorzystnych interpretacji indywidualnych w zakresie nieuprawnionej odmowy rozliczenia przychodów z wynajmu mieszkania na podstawie preferencyjnej stawki 8,5% wskazały na zasadność postępowania podatników.

Wydawane interpretacje przepisów prawa podatkowego bez właściwej analizy faktycznej i prawnej potwierdziły zasadność podejmowania nadzoru nad działaniem urzędników skarbowych.

Pomimo iż linia orzecznicza sądów administracyjnych kształtuje się korzystnie dla podatników, trudno byłoby podejrzewać fiskusa o autorefleksję i zastanowienie się nad prawidłowością podejmowanych przez siebie działań.

W takiej sytuacji warto rozważyć nawiązanie współpracy z wyspecjalizowaną kancelarią, która zabezpieczy wynajmujących przed skutkami błędnych interpretacji przepisów prawa, jak również wzmożonymi kontrolami podatkowymi.

Autor: Kancelaria Prawna Skarbiec