Podatnicy nie wiedzą jak rozliczać VAT od sprzedaży nieruchomości komercyjnych

Nieruchomości komercyjne, takie jak galerie handlowe, hotele i ośrodki wypoczynkowe, sklepy, centra rekreacji, multipleksy, a także biurowce mogą być opodatkowane na dwa różne sposoby.

Pierwszy z nich zakłada dokonanie transakcji sprzedaży nieruchomości, traktując ją jako aktywa. Wówczas zostaje ona uznana za sprzedaż majątku i objęta obowiązkiem zapłaty podatku VAT w wysokości 23%. Taka opcja jest szczególnie korzystna dla nabywcy nieruchomości, ponieważ przewiduje możliwość odliczenia kwoty podatku zapłaconego w cenie przedmiotu transakcji.

Drugi sposób polega na sprzedaży nieruchomości, traktując ją jako przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część. W tym przypadku transakcja sprzedaży nie jest objęta obowiązkiem zapłaty podatku VAT. W jego miejsce wprowadza się natomiast konieczność uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych o stawce w wysokości 2%.

Z tych dwóch metod zdecydowanie korzystniejsze dla podatników jest opodatkowanie transakcji sprzedaży nieruchomości podatkiem VAT. W przeciwieństwie do podatku od czynności cywilnoprawnych, VAT co do zasady można odliczyć od kwoty transakcji, a co za tym idzie, zdecydowanie zmniejszyć jej wartość. Przy transakcjach, których przedmiotem jest nieruchomość komercyjna, stanowi to często istotną część kwoty końcowej.

Niekorzystną dla podatku od czynności cywilnoprawnych zależność zauważają organy podatkowe. Jak na dłoni widać, że to, co jest korzystne dla podatnika, automatycznie powoduje stratę w sferze budżetu państwa. Z tego powodu organy podatkowe podejmują coraz odważniejsze próby nakierowane na objęcie maksymalnie dużej liczby transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnych podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Próby te polegają na dążeniu do zmiany kwalifikacji transakcji ze sprzedaży nieruchomości jako majątku, na sprzedaż nieruchomości jako przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

W konsekwencji zmienia się także forma opodatkowania takiej transakcji z podatku VAT na podatek od czynności cywilnoprawnych. Rezultatem są natomiast większe wpływy z tego tytułu do budżetu państwa, ponieważ podatnicy zostają pozbawieni możliwości domagania się zwrotu podatku uiszczonego w cenie nieruchomości.

Taki stan rzeczy wpływa negatywnie na pewność obrotu nieruchomościami. Nabywcy pozostawieni w niewiedzy, czy będą mogli liczyć na zwrot zapłaconego podatku, mogą zdecydować nawet o rezygnacji z przeprowadzenia transakcji, by chronić swój budżet przed nieoczekiwanymi wydatkami.

Obecnie obserwuje się jednak nieco nerwowe ruchy z ich strony. Strony transakcji coraz częściej zawierają porozumienia, w których regulują zasady postępowania w razie przekwalifikowania transakcji przez organy podatkowe. Z drugiej strony próbują się także zabezpieczyć, składając wnioski do Ministerstwa Finansów o interpretacje przepisów regulujących opodatkowanie sprzedaży nieruchomości komercyjnych, dołączając do nich kopie zawartych umów przedwstępnych.

Potencjalnym rozwiązaniem problemu może być podjęcie decyzji o zbyciu udziałów w spółce wraz ze zbywaną nieruchomością. W konsekwencji nabywca zobowiązany jest do zapłaty zaledwie 1% podatku od czynności cywilnoprawnych oraz nabywa firmę z całą jej historią.

Jednak i w tym przypadku mogą pojawić się problemy. Okazuje się, że organy podatkowe mają prawo sprzeciwić się także takiej kwalifikacji transakcji. W konsekwencji mogą uznać, że nieruchomość wcale nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa i domagać się jej opodatkowania podatkiem VAT. Co gorsza, organy mogą przedstawić takie stanowisko nawet w kilka lat po sfinalizowaniu transakcji.

W ostatnich tygodniach ubiegłego roku resort finansów opublikował objaśnienia w sprawie kwalifikacji transakcji, których przedmiotem jest sprzedaż nieruchomości komercyjnych. Za punkt wyjścia obrano podstawową zasadę, że sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ stanowi klasyczną dostawę towarów.

Tym samym uznano, że sprzedaż obiektów komercyjnych może być potraktowana jako sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa jedynie wyjątkowo i wymaga spełnienia dwóch warunków:

• po pierwsze nabywca musi kontynuować tę samą działalność, którą prowadził sprzedawca;
• po drugie nabyta nieruchomość musi umożliwiać mu prowadzenie tej działalności.

Jednak jak ta interpretacja ma się do rzeczywistości, w której organy podatkowe swobodnie dokonują przekwalifikowania transakcji? Ministerstwo Finansów powinno wydać precyzyjne wskazówki wyjaśniające sposób postępowania z opodatkowaniem sprzedaży nieruchomości komercyjnych oraz skierować je przede wszystkim do organów podatkowych.

Autor: Kancelaria Prawna Skarbiec