By nie płacić wyższego odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, organy konsekwentnie pomijały przedkładane przez właścicielkę dowody

Jak stanowi art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 1997 nr 115, poz. 741, ze zm., dalej: u.g.n.), podstawę ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość stanowi jej wartość rynkowa. Z kolei ust. 3 precyzuje, że wartość tę określa się według aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości.

Zgodnie z zasadą korzyści wyrażoną w ust. 4: „Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia” (Dz.U. 1997 nr 115, poz. 741, ze zm.).

Na mocy przepisów ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości (Dz.U. 1985 nr 22, poz. 99) dokonano podziału nieruchomości na potrzeby wydzielenia działki pod budowę obwodnicy drogowej. 12 grudnia 2005 r. właścicielka gruntu wystąpiła do organu o ustalenie i zapłatę na jej rzecz odszkodowania za przejętą na potrzeby drogi publicznej nieruchomość. Czas na to zgodnie z art. 73 ust. 4 Ustawy z dnia 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz.U. 1998 nr 133, poz. 872, ze zm., dalej: p.w.u.r.a.p.) miała od 1 stycznia 2001 r. do 31 grudnia 2005 r.

Ostateczną decyzję w sprawie nabycia z mocy prawa przez Skarb Państwa własności przedmiotowej działki wojewoda wydał 4 sierpnia 2006 r. Próbę ustalenia odszkodowania wielokrotnie podejmował organ pierwszej instancji, decyzjami z dnia 6 grudnia 2007 r., 9 listopada 2009 r., 19 maja 2011 r., 31 grudnia 2012 r., oraz 24 marca 2017 r. Jednak wszystkie te decyzje zostały uchylone przez wojewodę, a rozstrzygnięcie sprawy przekazane do ponownego rozpoznania organowi pierwszej instancji.

Po wydaniu kolejnej decyzji i kolejnym jej uchyleniu dnia 9 października 2017 r. starosta 10 sierpnia 2018 r. wydał decyzję ustalającą na rzecz wywłaszczonej odszkodowanie w wysokości 31 597 zł, której nie uchylił wojewoda.

Właścicielka zażądała uchylenia tej decyzji. Zarzuciła jej oparcie na wadliwym i nierzetelnym operacie szacunkowym, który nie uwzględniał rzeczywistego przeznaczenia gruntu. Jak wskazała, zajęta droga stanowiła jedynie część składową całej działki wykorzystywanej do działalności rzemieślniczej. Dlatego też przeznaczenie nieruchomości należało ustalić na podstawie planu zagospodarowania przestrzennego, aktualnego na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu.

Organ odwoławczy stał na stanowisku, że wysokość odszkodowania została wyliczona prawidłowo, gdyż zgodnie z art. 73 ust. 5 p.w.u.r.a.p.: „Podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy, przy czym nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem” (Dz.U. 1998 nr 133, poz. 872, ze zm.).

Zdaniem organu o tym, czy grunt był przeznaczony pod drogę, czy inne cele decyduje więc jej przeznaczenie ujawnione w planie miejscowym w dacie wejścia w życie p.w.u.r.a.p., czyli 29 października 1998 r.

W odpowiedzi właścicielka przedłożyła szereg dowodów potwierdzających m.in., że wywłaszczona została część stanowiącej całość działki, na której prowadzony był zakład wyposażony w infrastrukturę techniczną, a także budynki garażowo-gospodarcze i mieszkalne.

Natomiast podziału działki i wyodrębnienia gruntu stanowiącego przedmiot wywłaszczenia właścicielka dokonała wyłącznie ze względu na zaplanowaną budowę drogi. Stan ten istniał także w dniu 29 października 1998 r. Organy obu instancji nie wzięły jednak pod uwagę przedstawionych przez nią dowodów.

Właścicielka wniosła skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Stała na stanowisku, iż takie działania organów naruszają zasadę prawdy obiektywnej, gdyż nie biorą pod uwagę, że nie utraciła ona w wyniku wywłaszczenia nieruchomości zajętej pod drogę, a nieruchomość zabudowaną o znacznie wyższej wartości.

Wskazała, że w decyzji burmistrza z dnia 7 listopada 1989 r. zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości była ona ujmowana jako jedna działka. Zarzuciła również, że autor operatu szacunkowego nie tylko nie ustalił przeznaczenia działki, jakie posiadała przed dniem wywłaszczenia, ale także nie wziął pod uwagę potencjału rynku lokalnego, który wzmacniało sąsiedztwo terenów o sporym nasileniu inwestycyjnym.

Z wykładni art. 134 u.g.n. wywiodła, że działka powinna zostać wyceniona według jej faktycznego użytkowania lub alternatywnie, według przeznaczenia drogowego, a wyższy wynik jednej z dwóch tak dokonanych wycen winien stanowić właściwą wysokość odszkodowania. Jej zdaniem doszło więc do zaniżenia przez organy wartości wywłaszczonej nieruchomości.

WSA w Opolu, dokonując wykładni art. 73 p.w.u.r.a.p., zgodził się z organami, że do ustalenia wysokości odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami z zastrzeżeniem art. 73 ust. 5 p.w.u.r.a.p.

A jak wskazał sąd: „Zastrzeżenie to odnosi się do stanu nieruchomości traktowanej jako pewna całość, z której wydzielono grunt pod drogę, a nie fragmentu pod drogę już zajętego. Wniosek przeciwny sprowadzałby się do absurdu polegającego na konieczności wyceny wycinka drogi, gdyż w takim stanie była wyceniana część nieruchomości w dniu wejścia w życie ustawy” (sygn. akt II SA/Op 25/19).

Sąd poparł stanowisko skarżącej, że w sposób nieuprawniony nie zastosowano wobec niej zasady korzyści zawartej w art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Sporządzający operat biegły błędnie przyjął bowiem, że skoro działka przeznaczona jest pod tereny drogowe i została wywłaszczona pod budowę drogi, to nie ma potrzeby weryfikowania, czy nastąpiło w tym przypadku zwiększenie wartości tej działki. Uchylając decyzje organów pierwszej i drugiej instancji, WSA orzekł:

„W rozpoznawanej sprawie organy i w ślad za nimi rzeczoznawca majątkowy konsekwentnie pomijały przedstawione przez skarżącą dowody wskazujące na mieszkalno-produkcyjny charakter nieruchomości, z której wydzielono grunt pod drogę, poprzestając na stwierdzeniu, że skoro wywłaszczona część nieruchomości w planie miejscowym przeznaczona jest pod drogę, to należy określić jej wartość jako działki drogowej.

Prowadzi to jednak do drastycznego pokrzywdzenia właścicieli droższych, lepiej zainwestowanych, położonych w atrakcyjniejszych miejscach nieruchomości, w stosunku do właścicieli wywłaszczonych nieruchomości niezainwestowanych, gruntów rolnych, nieużytków i.t.p., gdyż w takim wypadku – z uwagi na przeznaczenie drogowe w planie – wycena jednej i drugiej nieruchomości byłaby zbliżona.

(…) W sposób oczywisty narusza to art. 21 ust. 2 Konstytucji RP, który dopuszcza wprawdzie wywłaszczenie, ale czyni to pod warunkiem, że jest ono dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem” (wyrok WSA w Opolu z 9 lipca 2019 r., sygn. akt II SA/Op 25/19).

Jak widać, organy walczą o zabezpieczenie majątku Skarbu Państwa kosztem tych, którzy to państwo tworzą. Czynią to nie tylko poprzez pobór na jego rzecz możliwie jak największych danin, ale również poprzez wypłatę należnych im świadczeń w możliwie jak najniższej wysokości lub wstrzymywanie ich wypłat, nawet przez 13 lat.

Kancelaria Prawna Skarbiec