Zniesienie współwłasności zagranicznej nieruchomości rozwiedzionych małżonków: przed którym sądem?
Robert Nogacki, radca prawny, partner zarządzający Kancelarii Prawnej Skarbiec
Mieszkanie stoi w Paryżu, małżeństwo miało miejsce w Pradze, rozwód zapadł w 2020 r., a byli już małżonkowie nie potrafią się porozumieć, co zrobić ze wspólną nieruchomością. Pytanie, które w tej sprawie zadał Trybunałowi Sprawiedliwości UE czeski Sąd Najwyższy, brzmi z pozoru technicznie: który sąd ma jurysdykcję? W istocie chodzi o coś znacznie większego. Wyrok, który TSUE wyda w sprawie C‑300/25 Duftošek, wyznaczy w całej Unii granicę między prawem rodzinnym majątkowym a prawem rzeczowym na nieruchomościach, a więc rozstrzygnie, czy o losach wspólnej nieruchomości byłych małżonków decyduje geografia budynku, czy geografia małżeństwa. Rzecznik generalny TSUE Jean Richard de la Tour w opinii z 2 lipca 2026 r. opowiedział się za geografią małżeństwa. Ta granica będzie wiązać także polskie sądy, choć w sposób, który wymaga wyjaśnienia.
Spór, który podzielił trzy instancje
Stan faktyczny sprawy jest wzorcowy dla tysięcy europejskich par. SQ i YR zawarli małżeństwo w 2015 r. i od początku uregulowali swoje stosunki w umownym ustroju rozdzielności majątkowej prawa czeskiego. W trakcie małżeństwa kupili wspólnie, według twierdzeń powoda w udziałach po połowie, nieruchomość w Paryżu. Po rozwodzie w 2020 r. jedno z nich wniosło do sądu czeskiego o zniesienie i podział tej współwłasności. Ostatnie wspólne miejsce zwykłego pobytu małżonków znajdowało się w Czechach.
Praski sąd rejonowy uznał, że skoro małżonkowie mieli rozdzielność, to ich współwłasność jest zwykłą współwłasnością w częściach ułamkowych z ogólnych przepisów prawa, taką samą jak między osobami obcymi. Sprawa jest więc sprawą cywilną z rozporządzenia Bruksela I bis, a w sprawach, których przedmiotem są prawa rzeczowe na nieruchomości, art. 24 pkt 1 tego rozporządzenia przyznaje jurysdykcję wyłączną sądom państwa położenia nieruchomości: Paryż. Sąd okręgowy orzekł dokładnie odwrotnie: pojęcie małżeńskiego ustroju majątkowego jest autonomicznym pojęciem prawa Unii i obejmuje także umowną rozdzielność, więc sprawa podlega rozporządzeniu Rady (UE) 2016/1103 o małżeńskich ustrojach majątkowych (Dz.Urz. UE L 183 z 8.7.2016, s. 1), a jurysdykcję ma, na podstawie art. 6 lit. b tego rozporządzenia, sąd ostatniego wspólnego miejsca zwykłego pobytu, czyli Praga. Nejvyšší soud (Sąd Najwyższy Czech), rozpoznając skargę kasacyjną, zawiesił postępowanie i zapytał TSUE, czy postępowanie o zniesienie i podział współwłasności ułamkowej nieruchomości nabytej przez małżonków w ustroju rozdzielności jest postępowaniem dotyczącym małżeńskich ustrojów majątkowych.
Najmocniejsza wersja argumentu za Paryżem
Zacznijmy od najsilniejszej wersji stanowiska przeciwnego temu, które ostatecznie przeważyło w opinii, bo nie jest ono ani naiwne, ani pozbawione oparcia w orzecznictwie. Po pierwsze, w wyroku Komu i in. (C‑605/14) Trybunał orzekł, że sprawa o zniesienie współwłasności nieruchomości przez sprzedaż należy do kategorii spraw, których przedmiotem są prawa rzeczowe, objętych jurysdykcją wyłączną sądów państwa położenia nieruchomości. Przemawia za tym bliskość sądu i faktów, znajomość lokalnych rejestrów i zwyczajów oraz należyte sprawowanie wymiaru sprawiedliwości. Po drugie, klasyczna linia zapoczątkowana wyrokiem de Cavel, sygn. 143/78 (przełomowe orzeczenie TSUE z 27 marca 1979 roku) wyłączała z konwencji brukselskiej tylko te stosunki majątkowe między małżonkami, które wynikają bezpośrednio z więzi małżeńskiej lub jej rozwiązania. Stosunki majątkowe między małżonkami pozbawione związku z małżeństwem pozostawały sprawą cywilną jak każda inna. Po trzecie wreszcie, argument najbardziej intuicyjny: ci konkretni małżonkowie świadomie wybrali ustrój, który z definicji nie tworzy żadnej wspólności. Ich współwłasność paryskiego mieszkania powstała nie z ustroju, lecz mimo niego, na zasadach dostępnych każdemu. Na rozprawie podniesiono nawet, że plan zakupu istniał jeszcze przed ślubem. Trudno o współwłasność bardziej „niemałżeńską”.
Odpowiedź Rzecznika: trzy filary szerokiej wykładni
Rzecznik generalny proponuje mimo to odpowiedź twierdzącą: sprawa wchodzi w zakres rozporządzenia 2016/1103, a jurysdykcję ma sąd czeski. Konstrukcja opinii opiera się na trzech filarach.
Pierwszy to brzmienie przepisu. Art. 3 ust. 1 lit. a ww. rozporządzenia definiuje małżeński ustrój majątkowy jako zbiór zasad dotyczących stosunków majątkowych między małżonkami oraz w ich stosunkach ze stronami trzecimi, wynikających z małżeństwa lub jego ustania. Przysłówka „bezpośrednio”, znanego z wyroku de Cavel i obecnego jeszcze w motywie 18 rozporządzenia, w samym przepisie nie ma. Rzecznik wywodzi stąd, wspierając się analizą wersji językowych, że wystarczy zwykły związek przyczynowy z małżeństwem. Nabycie nieruchomości wspólnie przez małżonków w trakcie małżeństwa taki związek wykazuje, i to tym bardziej, że współwłasność ułamkowa jest jedynymi ramami prawnymi, jakimi dysponują małżonkowie, którzy wybrali rozdzielność. To nie przypadek zaistniały obok ustroju, to skutek właściwy temu ustrojowi.
Drugi filar to zasada jednolitości, oś całego rozporządzenia 2016/1103: jeden sąd, jedno prawo, cały majątek małżonków, niezależnie od tego, gdzie leżą jego składniki (art. 21), od klasyfikacji majątku aż po jego podział po ustaniu ustroju (art. 27 lit. a i e). Prawodawca unijny świadomie zrezygnował z jurysdykcji wyłącznej miejsca położenia nieruchomości, degradując ją do roli jurysdykcji pomocniczej, ograniczonej do danej nieruchomości (art. 10), właśnie po to, by uniknąć fragmentaryzacji: pary z majątkiem w kilku państwach nie mogą być zmuszane do prowadzenia równoległych postępowań w każdym z nich. Rzecznik dodaje argument praktyczny, który każdy praktyk prawa rodzinnego rozpozna natychmiast: przy podziale współwłasności byłych małżonków niemal zawsze wypływają rozliczenia typowo małżeńskie, nierówne finansowanie zakupu, nakłady, korzystanie z lokalu na potrzeby rodziny. Sąd rzeczowy widziałby budynek; sądowi majątkowo-małżeńskiemu wolno zobaczyć całość.
Trzeci filar to wąska wykładnia wyłączenia z art. 1 ust. 2 lit. g rozporządzenia, obejmującego „charakter praw rzeczowych”. Odwołując się do wyroku Kubicka (C‑218/16), wydanego na gruncie bliźniaczego wyłączenia w rozporządzeniu spadkowym nr 650/2012, Rzecznik przypomina, że chodzi tu o kwalifikację praw i zamknięty katalog praw rzeczowych znanych danemu porządkowi (numerus clausus), a nie o podział majątku między uprawnionych. Powództwo o zniesienie i podział współwłasności nie kwestionuje, czym jest współwłasność. Ustala, co komu z niej przypadnie. To domena prawa właściwego dla stosunków majątkowych małżonków.
Napięcie z przywołanym wyrokiem ws. Komu i in. Rzecznik rozładowuje kontekstem: tamta sprawa dotyczyła art. 22 pkt 1 rozporządzenia nr 44/2001, poprzednika dzisiejszego art. 24 pkt 1 Brukseli I bis, i współwłasności bez elementu małżeńsko-majątkowego, a w rozporządzeniu 2016/1103 prawodawca świadomie przesądził jednolitość kosztem forum miejsca położenia; dla współwłaścicieli niebędących małżonkami rozstrzygnięcie ws. Komu pozostaje zresztą aktualne. Oba akty muszą być dziś czytane jako system naczyń połączonych: wyłączenie stosunków majątkowych wynikających z małżeństwa w art. 1 ust. 2 lit. a Brukseli I bis i zakres rozporządzenia 2016/1103 to dwie strony tej samej granicy. Poszerzenie jednego pola automatycznie zwęża drugie i to jest właśnie granica, którą Trybunał, orzekając w tej sprawie, wytyczy dla całej UE.
Co z tego wynika dla Polski, która w rozporządzeniu nie uczestniczy
Tu dochodzimy do wątku, który dla polskiego czytelnika jest najważniejszy i który wymaga precyzji, bo łatwo o dwa przeciwstawne błędy. Uznanie, że sprawa Polski w ogóle nie dotyczy, albo że dotyczy jej wprost. Rozporządzenie 2016/1103 przyjęto w trybie wzmocnionej współpracy i wiąże ono osiemnaście państw członkowskich; Polska, obok m.in. Węgier, Słowacji, Rumunii i krajów bałtyckich, do współpracy nie przystąpiła. Polskich sądów nie wiążą więc ani jego przepisy jurysdykcyjne, ani kolizyjne, ani system uznawania orzeczeń.
Ale Brukselę I bis Polska stosuje w całości. A skoro pojęcie stosunków majątkowych wynikających z małżeństwa, wyłączonych z Brukseli I bis, jest lustrzanym odbiciem zakresu rozporządzenia 2016/1103, to wykładnia, którą TSUE przyjmie w sprawie C‑300/25, przesądzi także dla polskiego sądu, kiedy Bruksela I bis, z jej wyłączną jurysdykcją miejsca położenia nieruchomości, w ogóle się stosuje. Jeżeli Trybunał pójdzie za Rzecznikiem, spór byłych małżonków o wspólną nieruchomość, nawet przy rozdzielności majątkowej, wypadnie z Brukseli I bis również w Warszawie. Tyle że polski sąd, nie mając rozporządzenia 2016/1103, sięgnie wtedy po własne przepisy kodeksu postępowania cywilnego. Dla podziału majątku wspólnego jurysdykcję krajową daje art. 1106² § 2 k.p.c., gdy majątek wspólny albo jego znaczna część znajduje się w Polsce, a art. 1110² k.p.c. zastrzega wyłączną jurysdykcję polską w zakresie, w którym rozstrzygnięcie dotyczy praw rzeczowych na nieruchomości położonej w Polsce. Przy rozdzielności majątkowej wspólności nie ma, więc w grę wchodzi samo zniesienie współwłasności; jurysdykcję krajową opiera się wtedy na art. 1110 k.p.c., gdy sprawa dotyczy obywatela polskiego, cudzoziemca zamieszkałego lub mającego zwykły pobyt w Polsce albo wykazuje wystarczający związek z polskim porządkiem prawnym. Jak głęboko polski sąd może przy tym sięgnąć po nieruchomość położoną za granicą, pozostaje w krajowej praktyce sporne od lat. Wystarczy przypomnieć zagadnienie prawne przedstawione Sądowi Najwyższemu przez Sąd Okręgowy w Krakowie na tle nieruchomości w Wielkiej Brytanii (sygn. III CZP 105/20, następnie pod sygn. III CZP 15/22; Sąd Najwyższy odmówił podjęcia uchwały i spór pozostawił otwarty), a w piśmiennictwie konkurują trzy warianty, od pełnej jurysdykcji co do całego majątku, przez odmowę orzekania o zagranicznej nieruchomości, po rozwiązanie pośrednie: polski sąd ustala udziały i rozliczenia, a samo zniesienie współwłasności zostawia sądowi miejsca położenia.
Praktyczne konsekwencje dla polskich właścicieli warto rozpisać na scenariusze, bo rozkładają się one niesymetrycznie. Para mieszkająca w Polsce, z rozdzielnością majątkową i apartamentem w Hiszpanii, po wyroku zbieżnym z opinią może się spodziewać, że sąd hiszpański zakwalifikuje spór o ten apartament jako sprawę małżeńskich ustrojów majątkowych i zbada jurysdykcję według rozporządzenia 2016/1103, którego łączniki (miejsce zwykłego pobytu małżonków) mogą wskazywać na Polskę, czyli na państwo, które tego rozporządzenia nie stosuje. Sąd hiszpański nie zniknie z tego równania całkowicie: art. 10 rozporządzenia otwiera mu wtedy jurysdykcję pomocniczą, ograniczoną do nieruchomości położonej w Hiszpanii, podczas gdy o pozostałych rozliczeniach może równolegle orzekać sąd polski, a wspólnego mechanizmu zawisłości sprawy między tymi sądami nie ma. Ryzyko rozbieżnych ocen jurysdykcyjnych, a więc i pola do taktycznego wyboru forum przez szybszego z byłych małżonków, jest realne. Z kolei Polacy mieszkający na stałe w państwie uczestniczącym, w Niemczech, Czechach czy Hiszpanii, zyskują na wykładni Rzecznika wygodę koncentracji: jeden sąd ich pobytu obejmie cały majątek, łącznie z mieszkaniem kupionym nad Wisłą lub nad Sekwaną. I wreszcie kwestia, o której myśli się zawsze o jeden krok za późno: uznanie. Orzeczenie czeskiego czy niemieckiego sądu wydane na podstawie rozporządzenia 2016/1103 nie wdraża się do Polski w systemie tego rozporządzenia. Jego skuteczność u nas ocenia się według kodeksu postępowania cywilnego, a w zakresie, w którym dotyczyłoby ono praw rzeczowych na nieruchomości położonej w Polsce, na drodze staje wyłączna jurysdykcja polska. Wygrana za granicą może się więc okazać wygraną, której nie da się w Polsce skonsumować.
Głos ostrożnego doradcy
Opinia rzecznika generalnego nie jest wyrokiem. Trybunał najczęściej podąża za rzecznikami, ale nie jest do tego zobowiązany, a zderzenie z linią rozstrzygnięcia ws. Komu i in. daje składowi orzekającemu realny wybór. Poziomy pewności rozkładają się zatem tak: praktycznie pewne jest, że wyrok, którykolwiek kierunek przyjmie, ujednolici granicę między oboma reżimami dla wszystkich państw stosujących Brukselę I bis, w tym dla Polski; formalnie wyrok zinterpretuje wprawdzie tylko rozporządzenie 2016/1103, ale wyłączenia z Brukseli I bis Trybunał wykłada spójnie z zakresami aktów sektorowych. Prawdopodobne, że pójdzie za szeroką wykładnią Rzecznika, bo wpisuje się ona w konsekwentnie projednolitościową linię Trybunału na tle rozporządzenia spadkowego (sprawy Mahnkopf, C‑558/16 i Kubicka C-218/16). Nieustalone, jak Trybunał zakreśli wyjątki, zwłaszcza dla praw osób trzecich i wpisów do rejestrów.
Z tej niepewności płynie rada, która nie wymaga czekania na wyrok. Spór transgraniczny o nieruchomość, prowadzony w dwóch porządkach prawnych, z tłumaczeniami, pełnomocnikami w dwóch państwach i ryzykiem nieuznania orzeczenia, potrafi pochłonąć wartość, o którą się toczy. Naprawdę nie trzeba się w niego pchać, jeśli można go uprzedzić. Para, która nabywa nieruchomość za granicą, może już na etapie zakupu określić w akcie udziały odpowiadające rzeczywistemu finansowaniu, udokumentować nakłady, a w umowie majątkowej małżeńskiej świadomie wybrać prawo właściwe. Pary objęte rozporządzeniem 2016/1103 mogą dodatkowo umówić się co do jurysdykcji, choć wybór jest ograniczony: w grę wchodzą sądy państwa, którego prawo jest właściwe dla ich ustroju, albo państwa zawarcia małżeństwa (art. 7). To dokumenty warte ułamka tego, co kosztuje pięcioletni spór o to, czy właściwa jest Praga, czy Paryż. A tym, którzy w sporze już są albo bez niego się nie obejdzie, wypada doradzić rzecz najmniej efektowną: zanim wniesie się sprawę, ustalić na chłodno, gdzie zapadłe orzeczenie będzie wykonalne, bo sąd, który ją przyjmie, to nie zawsze sąd, którego rozstrzygnięcie cokolwiek w księdze wieczystej zmieni.
Wyrok w sprawie C‑300/25 zapadnie w nadchodzących miesiącach i wtedy wrócimy do tematu. Na razie wiadomo tyle: Trybunał zdecyduje, czy wspólne mieszkanie byłych małżonków należy do właściwości sądu miejsca, w którym stoi, czy małżeństwa, z którego wyrosło. Opinia przesądza kierunek: budynki mają adresy, ale spory mają historię, i to ona powinna wskazywać sąd.
Stan prawny i faktyczny na 4 sierpnia 2026 r. Opinia rzecznika generalnego z 2 lipca 2026 r. w sprawie C‑300/25 nie wiąże Trybunału Sprawiedliwości UE; nazwa sprawy „Duftošek” jest fikcyjna i została nadana w ramach anonimizacji. Kancelaria Prawna Skarbiec doradza w transgranicznych sprawach majątkowych, w tym przy planowaniu małżeńskich ustrojów majątkowych z elementem zagranicznym oraz w sporach o podział majątku obejmującego nieruchomości położone za granicą.
przeczytaj więcej na temat: Prawo nieruchomości
Robert Nogacki – radca prawny (WA-9026), założyciel Kancelarii Prawnej Skarbiec.
Są prawnicy, którzy zajmują się prawem. I są tacy, którzy zajmują się problemami, na które prawo nie ma gotowej odpowiedzi. Od ponad dwudziestu lat Kancelaria Skarbiec pracuje na przecięciu prawa podatkowego, struktur korporacyjnych i ludzkiej niechęci do oddawania państwu więcej, niż się państwu należy. Doradzamy przedsiębiorcom z kilkunastu krajów – od tych z listy Forbesa po tych, którym fiskus właśnie zajął konto i którzy nie wiedzą, co robić jutro rano.
Jeden z najczęściej cytowanych ekspertów prawa podatkowego w polskich mediach – pisze dla Rzeczpospolitej, Dziennika Gazety Prawnej i Parkietu nie dlatego, że to dobrze wygląda w CV, lecz dlatego, że pewnych rzeczy nie da się wyjaśnić w piśmie procesowym i ktoś musi je powiedzieć głośno. Autor AI Decoding Satoshi Nakamoto. Sztuczna inteligencja na tropie twórcy Bitcoina. Współautor nagrodzonej książki Bezpieczeństwo współczesnej firmy.
Kancelaria Skarbiec zajmuje czołowe pozycje w rankingach kancelarii podatkowych Dziennika Gazety Prawnej. Czterokrotny laureat Medalu Europejskiego, laureat tytułu International Tax Planning Law Firm of the Year in Poland.
Specjalizuje się w sporach z organami skarbowymi, międzynarodowym planowaniu podatkowym, regulacjach kryptoaktywów i ochronie majątku. Od 2006 roku prowadzi sprawę WGI – jedną z najdłuższych spraw karnych w historii polskiego rynku finansowego, bo są rzeczy, których nie wolno zostawić w połowie, nawet jeśli trwają dwie dekady. Wierzy, że prawo jest zbyt poważne, żeby traktować je wyłącznie poważnie – i że najlepsza porada prawna to ta, dzięki której klient nigdy nie musi stanąć przed sądem.
