Wspólnota może sprzedać mieszkanie
Wspólnota mieszkaniowa nie jest bezradna, gdy właściciele długotrwale zalegają z opłatami. Wyrokiem z dnia 29 lipca 2013 r. Trybunał Konstytucyjny orzekł, że sprzedaż zadłużonego mieszkania w drodze sądowej licytacji jest zgodny z Konstytucją. Czy to orzeczenie zmobilizuje dłużników do opłat?
Sposób na dłużników wspólnoty
Zgodnie z obowiązującym brzmieniem art. 16 ustawy o własności lokali, wspólnota mieszkaniowa może żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji w przypadku, gdy właściciel lokalu:
- zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat;
- wykracza w sposób rażący przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu;
- przez swoje niewłaściwe zachowanie sprawia, że korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej jest uciążliwe.
Regulacja ta została zaskarżona przez właściciela mieszkania, który nie godził się na to, by sąd na wniosek wspólnoty zlicytował je z powodu długotrwałego zalegania z opłatami. W skardze konstytucyjnej zadłużony właściciel starał się dowieść, że przymusowa sprzedaż jego lokalu narusza konstytucyjnie chronione prawo własności. Trybunał nie przyznał mu jednak racji.
Ochrona wolności i praw sumiennych właścicieli
W wydanym w niniejszej sprawie wyroku, Trybunał Konstytucyjny oświadczył, że przepis pozwalający wspólnocie mieszkaniowej wystąpić do sądu o licytacyjną sprzedaż lokalu nie narusza prawa własności.
Jednocześnie Trybunał uznał, że tego rodzaju sprzedaż niezbędna jest dla ochrony wolności i praw pozostałych właścicieli lokali, a także dla ochrony porządku publicznego. W uzasadnieniu wyroku Trybunał przypomniał, że własność lokalu to nie tylko uprawnienia, ale i płynące z tego tytułu obowiązki.
W uzasadnieniu orzeczenia Trybunału zostało zauważone, że art. 16 nie jest przez wspólnoty oraz sądy nadużywany. Zdaniem Trybunału możliwość sprzedaży licytacyjnej zadłużonego mieszkania nie pozbawia z mocy prawa, prawa własności należącego do właściciela. Właściciel, zdaniem Trybunału, może bowiem nie dopuścić do licytacji poprzez uregulowanie swojego zadłużenia.
Bez prawa do lokalu zastępczego
Aby sprzedać lokal uciążliwego właściciela, wspólnota mieszkaniowa powinna w pierwszej kolejności podjąć uchwałę o skierowaniu do sądu powództwa o licytację lokalu. Aby jednak zarząd wspólnoty mógł wystąpić do sądu ze stosownym pozwem, niezbędne jest udzielenie mu pełnomocnictwa w tym zakresie. Sądem właściwym do rozpatrzenia sprawy jest zawsze sąd okręgowy właściwy dla danej nieruchomości.
Skutkiem wyroku jest przeprowadzenie licytacji lokalu należącego do pozwanego. Licytację przeprowadza komornik za zgodą sądu. W efekcie sprzedaży mieszkania, lokator traci swój tytuł prawny do mieszkania i może zostać z niego eksmitowany. Dostaje on jednak kwotę uzyskaną w efekcie licytacji – po odliczeniu kosztów procesu oraz egzekucji.
Przy podejmowaniu decyzji o wszczęciu procedury mającej na celu licytację lokalu, należy pamiętać, że właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.
Kancelaria Prawna Skarbiec
