Dla objęcia opodatkowaniem z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej nie ma znaczenia, czy działalność ta jest w ogóle prowadzona – według Dyrektora Krajowej Izby Skarbowej

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. 1991 nr 80, poz. 350, ze zm.) podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości, jeśli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Jeśli więc organ podatkowy będzie chciał obciążyć dokonaną przez podatnika sprzedaż należącej do niego nieruchomości podatkiem dochodowym, musi wskazać przesłankę uchylającą zasadniczy, 5-letni, terminowy warunek dopuszczający to obciążenie. Taką przesłanką jest przypisanie transakcji sprzedaży charakteru gospodarczego, czyli uczynienie z podatnika przedsiębiorcy.

W styczniu 2019 r. posiadający działkę rolną podatnik wystąpił do fiskusa z wnioskiem o potwierdzenie zajmowanego stanowiska o braku jego zobowiązania w podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu sprzedaży tej działki. Jak wskazał w złożonym do organu interpretacyjnego wniosku, nieruchomość nabył przed dwudziestoma laty, zamierza ją podzielić na dziesięć mniejszych działek budowlanych i każdą z nich sprzedać.

Wystąpił już do władz gminy o wydzielenie dróg dojazdowych. Będzie również czynił starania o doprowadzenie do tych działek prądu i wody. Celem pozyskania nabywców zamieści ogłoszenie o sprzedaży gruntów w prasie i Internecie.

Co istotne, podatnik wskazał, że przedmiotowy grunt rolny był i jest uprawiany, a on sam nigdy wcześniej nie dokonywał transakcji mających za przedmiot odpłatne nabycie i zbycie nieruchomości, a wskazana we wniosku działka nie była nawet przedmiotem najmu, dzierżawy ani żadnej innej czynności prawnej o podobnym charakterze.

Podatnik zaznaczył, że nie prowadzi też działalności gospodarczej. Przedstawiona przez niego we wniosku transakcja sprzedaży działek nie będzie zatem wykonywana w ramach działalności gospodarczej. Zatem jako że zbycie działki nastąpi w okresie wyraźnie przekraczającym zakreślony w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT 5-letni termin, nie będzie on zobowiązany w podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu jej sprzedaży.

Fiskus uznał stanowisko podatnika za nieprawidłowe. W odpowiedzi na jego wniosek wskazał na przepis art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, który za działalność gospodarczą lub też pozarolniczą działalność gospodarczą uznaje działalność zarobkową wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły.

Zdaniem organu decydującym o zakwalifikowaniu danej czynności podatnika, jako dokonywanej w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej jest wystąpienie w jego działalności trzech przesłanek: działalność ma charakter zarobkowy, jest wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły oraz prowadzona jest we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Dyrektor KIS w obliczu dokonywanych przez podatnika czynności ukierunkowanych na sprzedaż nieruchomości, takich jak m.in. doprowadzanie do działek mediów, poszukiwanie nabywców poprzez ogłoszenia w prasie i Internecie dostrzegł wypełnienie się wszystkich tych trzech przesłanek. Jak stwierdził:

„Bez znaczenia pozostaje fakt, że Wnioskodawca nie prowadzi zarejestrowanej działalności gospodarczej. Z opisu zdarzenia wynika, że będzie prowadził profesjonalne działania zmierzające do znalezienia nabywców. (…) Dla uzyskiwania przychodów z działalności gospodarczej nie jest również konieczne, aby podatnik miał formalnie status przedsiębiorcy, nie jest wymagana rejestracja tej działalności w sposób przewidziany w odrębnych przepisach, dotyczących wymogów formalnych, jakie powinna spełnić osoba prowadząca działalność gospodarczą” (sygn. 0115-KDIT2-1.4011.434.2018.4.KK).

Dyrektor KIS, uznając wnioskodawcę za przedsiębiorcę trudniącego się profesjonalnie sprzedażą działek, stwierdził: „Planowane transakcje sprzedaży działek, jak i zamiar dokonywania kolejnych tego typu transakcji nie może mieć ze swej istoty charakteru przypadkowego, incydentalnego. Czynności Wnioskodawcy będą miały charakter profesjonalny i zorganizowany – wymagają one bowiem podejmowania szeregu zaplanowanych i przemyślanych czynności.

Ponadto czynności nakierowane będą na osiągnięcie określonego dochodu. W opinii tut. organu, całokształt czynności dokonywanych przez Wnioskodawcę świadczy bezsprzecznie o celowym działaniu, które ujawnia zamiar zbycia nieruchomości” (sygn. 0115-KDIT2-1.4011.434.2018.4.KK).

W 2011 r. Trybunał Sprawiedliwości UE rozpatrywał podobną sprawę polskiego obywatela, który, nie prowadząc działalności gospodarczej, nabył grunt użytkowany później w celach rolniczych. Po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego przez gminę w 1997 r. podzielił ten grunt, a wydzielone działki zaczął sprzedawać osobom fizycznym.

W grudniu 2007 r. udzielający interpretacji podatkowej w zakresie sprzedaży tych działek Minister Finansów stwierdził, że transakcje te w świetle ustawy o VAT stanowią działalność gospodarczą m.in. z uwagi na to, że ich liczba i zakres, a także dokonany przez rolnika podział gruntu wskazują na zamiar przeprowadzania tych transakcji w sposób powtarzalny.

W wydanym wyroku trybunał stwierdził, że „…sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. (…) Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca.

Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego” (wyrok TSUE z 15.09.2011 r., w sprawach połączonych C 180/10 i C 181/10).

Co stanowi granicę uznania czynności za dokonaną w ramach działalności gospodarczej dla fiskusa? Czy będzie to dziesięć podobnych transakcji, a może kilka, a może już tylko dwie? Czy sprzedaż dwóch działek dwóm nabywcom zostanie uznana za nieprofesjonalną, bo dokonaną za pośrednictwem wbitej w ziemię tabliczki „na sprzedaż”?

Czy też będzie profesjonalną, gdy tabliczkę tę „wbijemy” na portalu ogłoszeniowym w Internecie? Jednego można się obawiać na pewno. Idąc takim profiskalnym kluczem interpretacyjnym, matka posyłająca trójkę swoich dzieci do wakacyjnej pracy zostanie uznana za podlegający opodatkowaniu podmiot profesjonalny, trudniący się w sposób zorganizowany i ciągły pośrednictwem pracy.

Autor:  Kancelaria Prawna Skarbiec