Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości prywatnej wykorzystywanej w firmie

Nierzadko część prywatnych składników majątkowych jest wykorzystywana w firmie. Granica między użytkowaniem prywatnym a firmowym zaciera się w szczególności gdy przedsiębiorca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą. W przypadku nieruchomości, od tego jak zostanie zakwalifikowana jej sprzedaż przez skarbówkę będzie zależeć czy sprzedający, mimo że od lat nie prowadzi już firmy, zapłaci podatek czy nie.

Sprzedaż nieruchomości po kilku latach od zamknięcia firmy

Przedsiębiorca w 2003 r. kupił wspólnie z żoną grunt (do wspólności małżeńskiej). Z czasem zaczął wykorzystywać go w prowadzonej działalności gospodarczej. Nie wciągał jednak nigdy tej nieruchomości do ewidencji środków trwałych, nie amortyzował, ani „nie wrzucał” w koszty. Firmę wykreślił z rejestru w 2020 r., a w 2024 r. zdecydował o sprzedaży nieruchomości. Ponieważ od daty jej nabycia upłynęło znacznie więcej niż 5 lat, był przekonany, że sprzedaż będzie zwolniona z podatku dochodowego od osób fizycznych.

Zgodnie bowiem z art. 10 ust. 1 pkt 8 li. a) ustawy o PIT, jeśli odpłatne zbycie nieruchomości zostanie dokonane po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie, wówczas sprzedaż nie będzie stanowić źródła przychodu podlegającego PIT.

6 lat od zamknięcia firmy

Jednak organ stwierdził co innego. W wydanej 7 sierpnia 2024 r. interpretacji indywidualnej (sygn. 0115-KDIT1.4011.397.2024.1.MK) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał na regulację art. 10 ust. 2 pkt 3 tej samej ustawy. Stanowi ona, że przepisu ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, nawet jeśli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej – jeżeli między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat. A zatem sprzedaż nieruchomości wykorzystywanej w firmie, nawet po zaprzestaniu działalności, czy też po wycofaniu z niej nieruchomości, ale przed upływem 6 lat od zaprzestania lub wycofania, traktowana będzie jako źródło przychodu z działalności gospodarczej i podlegać opodatkowaniu PIT. Reguła ta nie dotyczy przychodów ze sprzedaży wykorzystywanych w firmie budynków i lokali mieszkalnych.

Przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej

Organ zgodził się, że amortyzacji nie podlegają grunty (art. 22c pkt 1), jednak powinny one, jako środki trwałe, podlegać ujęciu w ewidencji środków trwałych. Mając na uwadze powyższe, Dyrektor KIS uznał, że skoro właściciel nieruchomości wykreślił firmę z rejestru 4 lata temu, to nie upłynął 6-letni okres pozwalający na uniknięcie opodatkowania sprzedaży. Osiągnięty z niej przychód jest bowiem przychodem z pozarolniczej działalność gospodarczej.

Wspólny majątek małżeński

Na marginesie organ dodał, że na potrzeby opodatkowania nie ma znaczenia, że nieruchomość stanowiła współwłasność żony. Sprzedaż składnika majątkowego należącego do współwłasności małżeńskiej, wykorzystywanego w działalności gospodarczej przez jednego z małżonków, stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej wyłącznie tego małżonka, który faktycznie ten składnik w tej działalności wykorzystywał.

Podsumowanie

Byłego przedsiębiorcę przed ciężarem opodatkowania przychodu ze sprzedaży działki przed upływem 6 lat od zamknięcia firmy mogłoby uchronić wykazanie, że miała ona związek z obiektem mieszkalnym. Zgodnie bowiem z art. 14 ust. 2c ustawy o PIT, do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się tych osiągniętych z odpłatnego zbycia budynku lub lokalu mieszkalnego wykorzystywanego na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, a także ze zbycia gruntu lub udziału w gruncie związanego z tym budynkiem lub lokalem. Jeśli organ uzna, że sporny grunt nie stanowi nieruchomości, o której mowa w tym przepisie, wówczas podatnik może się powołać na aktualną tezę wyrażoną w uchwale Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 lutego 2014 r. (sygn. II FPS 8/13). NSA w składzie 7 sędziów orzekł, że w stanie prawnym obowiązującym od dnia 1 stycznia 2004 r. nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej w rozumieniu art. 14 ust. 2 lit. a) ustawy o PIT, odpłatne zbycie nieruchomości wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, które nie były ujęte w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, a które nie stanowią składników majątku wskazanych w art. 14 ust. 2c tej ustawy.

Autor: Robert Nogacki, radca prawny, partner zarządzający, Kancelaria Prawna Skarbiec, specjalizująca się w doradztwie prawnym, podatkowym oraz strategicznym dla przedsiębiorców

Robert Nogacki

Robert Nogacki jest radcą prawnym, założycielem i partnerem zarządzającym Kancelarii Prawnej Skarbiec, działającej nieprzerwanie od 2006 roku.

Prawo jest równe dla wszystkich, ale strony rzadko są równe: po jednej stoi organizacja, która ma czas, pieniądze i prawników, po drugiej człowiek, który ma jedną firmę, jedne oszczędności i jedno życie.

Klienci rzadko przychodzą do niego z problemem prawnym. Przychodzą z problemem, który ma także stronę prawną: z kontrolą, która zaczęła się od jednej faktury, z pieniędzmi powierzonymi komuś, kto zniknął, z firmą, którą trzeba przekazać dalej, zanim będzie za późno. Większość takich spraw rozstrzyga się na długo przed pierwszym pismem, w decyzjach podjętych bez pytania i w terminach, o których nikt nie pamiętał. Dlatego zaczyna od pytania, jak klient trafił w to miejsce, a nie od tego, co powinien był zrobić.

Doradza przedsiębiorcom i rodzinom z kilkunastu krajów, także tym, którym fiskus właśnie zajął konto i którzy nie wiedzą, co robić jutro rano. Broni ich w kontrolach podatkowych i celno-skarbowych, w sporach z organami podatkowymi i w sprawach karnych skarbowych. Reprezentuje poszkodowanych w oszustwach inwestycyjnych i piramidach finansowych. Pomaga rodzinom zakładać fundacje rodzinne i planować sukcesję, żeby dorobek życia przetrwał dłużej niż jedno pokolenie.

Nie każdą sprawę da się wygrać. Każdą da się prowadzić tak, żeby klient wiedział, na czym stoi. Od 2006 roku reprezentuje pokrzywdzonych w sprawie WGI (Warszawskiej Grupy Inwestycyjnej), jednej z najdłuższych spraw karnych w historii polskiego rynku finansowego, bo są rzeczy, których nie wolno zostawić w połowie, nawet jeśli trwają dwie dekady. W sprawie upadłej giełdy kryptowalut Zonda (Zondacrypto, operator BB Trade Estonia OÜ) reprezentuje kilkuset poszkodowanych w postępowaniu prowadzonym przez Prokuraturę Krajową i w estońskim postępowaniu upadłościowym.

Kancelaria Prawna Skarbiec jest notowana w rankingach największych firm doradztwa podatkowego Dziennika Gazety Prawnej i Rzeczpospolitej, a w latach 2015 do 2018 czterokrotnie otrzymała Medal Europejski Business Centre Club i Europejskiego Komitetu Ekonomiczno-Społecznego. Robert Nogacki publikuje regularnie, w prasie i na stronie kancelarii, dla ludzi, którzy mają problem, a nie dyplom prawnika, bo opinia prawna, której klient nie rozumie, chroni tylko prawnika.

Wierzy, że najlepsza porada prawna to ta, dzięki której klient nigdy nie musi stanąć przed sądem.