Ustawa o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy a pośrednicy nieruchomości?

Zgodnie z art. 2 pkt 1 lit. q) ustawy o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu wśród instytucji obowiązanych do stosowania ustawy wymienia się przedsiębiorców prowadzących działalność pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. 

Niniejsze opracowanie prezentuje wybrane problemy w stosowaniu przepisów o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu przez pośredników w obrocie nieruchomościami.

Kwalifikacja umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami

Zasadniczym problemem z jakim spotykają się pośrednicy w obrocie nieruchomościami jest kwestia kwalifikacji umowy pośrednictwa jako „transakcji” w rozumieniu ustawy. Zgodnie z definicją w art. 2 pkt 2 ustawy przez transakcje rozumie się dokonywane we własnym imieniu, jak i na cudzy rachunek:

• wpłaty i wypłaty w formie gotówkowej lub bezgotówkowej, w tym przekazy pieniężne w rozumieniu art. 2 pkt 7 rozporządzenia nr 1781/2006, zlecone zarówno na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, jak i poza nim;
• kupno i sprzedaż wartości dewizowych;
• przeniesienie własności lub posiadania wartości majątkowych, w tym oddanie w komis lub pod zastaw takich wartości;
• przeniesienie wartości majątkowych pomiędzy rachunkami należącymi do tego samego klienta;
• zamianę wierzytelności na akcje lub udziały.

Zgodnie z art. 180 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm.), przez umowę pośrednictwa pośrednik lub przedsiębiorca (o którym mowa w art. 179 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami ) zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umów, o których mowa w art. 179 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a zamawiający zobowiązuje się do wypłaty wynagrodzenia.

Zgodnie z powyższą definicją umowy pośrednictwa, nie można uznać jej za którykolwiek typ czynności wymienionych w art. 2 ust. 2 ustawy. W związku z tym standardowa umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami nie podlega obowiązkowi rejestracji na podstawie art. 8 ust. 3 ustawy.

Jednakże należy mieć na uwadze, iż zgodnie z art. 8 ust. 3a ustawy pośrednik w obrocie nieruchomościami obowiązany jest zarejestrować transakcję, której okoliczności wskazują, że może ona mieć związek z praniem pieniędzy lub finansowaniem terroryzmu w przypadku, gdy nie przyjmuje dyspozycji lub zlecenia do przeprowadzenia transakcji, gdy wie lub przy zachowaniu należytej staranności powinien wiedzieć o takiej transakcji w związku z wykonaniem umowy z klientem.

Stosowanie wybranych środków bezpieczeństwa finansowego

Kolejnym problemem z jakim spotykają się pośrednicy w obrocie nieruchomościami jest stosowanie na mocy art. 8b ustawy środków bezpieczeństwa finansowanego wobec swoich klientów.

Dotyczy to w szczególności obowiązku na mocy art. 8b ust. 3 pkt 2 ustawy podejmowania czynności, z zachowaniem należytej staranności, w celu identyfikacji beneficjenta rzeczywistego i stosowaniu uzależnionych od oceny ryzyka odpowiednich środków weryfikacji jego tożsamości w celu uzyskania przez pośrednika w obrocie nieruchomościami danych dotyczących tożsamości beneficjenta rzeczywistego, w tym ustalaniu struktury własności i zależności klienta.

W tym zakresie, często ustalenie beneficjenta rzeczywistego na podstawie odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, innego rejestru lub innych informacji publicznie dostępnych jest niemożliwe. Wątpliwym jest jakie w tej sytuacji środki konieczne są dla wykazania „należytej staranności” o której mowa jest w art. 8b ust. 3 pkt. 2 ustawy.

Zdaniem Ministerstwa Finansów: „należyta staranność w kwestii ustalania rzeczywistego beneficjenta (dla klientów indywidualnych oraz klientów będących przedsiębiorcami) powinna znaleźć odzwierciedlenie w wewnętrznej procedurze i przejawiać się dążeniem do ustalenia jego tożsamości”. W tym celu pośrednik w obrocie nieruchomościami powinien „zweryfikować informacje podane przez klientów w oparciu o dostępne (..) narzędzia i dokumenty„.

W opinii Ministerstwa Finansów „instytucja obowiązana [w naszym wypadku pośrednik w obrocie nieruchomościami] powinna dążyć do identyfikacji tego beneficjenta na tyle daleko na ile jest to możliwe. Jeśli w dążeniu do identyfikacji instytucja obowiązana dojdzie do momentu, w którym nie będzie możliwe uzyskanie dalszych informacji uznaje się, że zostały zastosowane środki bezpieczeństwa finansowego lub, jeżeli jest to możliwe, podjąć inne czynności adekwatne w danej sytuacji, np. poprzez poproszenie klienta o złożenie oświadczenia„.

Obowiązek identyfikacji zagranicznych kontrahentów

Zagraniczne spółki są obecnie istotna grupą klientów pośredników w obrocie nieruchomościami. Umowy o świadczenie usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami z tymi podmiotami często zawierane są korespondencyjnie. Wspomniane spółki reprezentowana są często przez osoby stale zamieszkałe poza Rzeczpospolitą Polską oraz w związku z tym nie posiadające numeru PESEL. Powstał w związku z tym problem czy od osób reprezentujących zagraniczne spółki powinny być wymagane np. kopie paszportów.

Zgodnie z art. 9e ust. 2 ustawy w przypadkach gdy klient nie jest obecny (czyli również w przypadku umowy zawieranej korespondencyjnie), dla celów identyfikacji pośrednik w obrocie nieruchomościami zobowiązany jest w celu zmniejszenia ryzyka, stosować co najmniej jeden z następujących środków:

• ustalenie tożsamości klienta na podstawie dodatkowych dokumentów lub informacji;
• dodatkową weryfikację autentyczności przedstawionych dokumentów lub poświadczenie ich zgodności z oryginałem przez notariusza, organ administracji rządowej, organ samorządu terytorialnego.

Zgodnie z art. 8b ust. 5 ustawy w przypadku, gdy pośrednik w obrocie nieruchomościami nie może wykonać obowiązku identyfikacji klienta określonego w art. 8b ust. 3 pkt 1 ustawy:

• nie przeprowadza transakcji;
• nie podpisuje umowy z klientem lub rozwiązuje zawarte umowy;
• w uzasadnionych przypadkach z uwzględnieniem ryzyka prania pieniędzy oraz finansowania terroryzmu, przekazuje Generalnemu Inspektorowi Informacji Finansowej, informację o danym kliencie.

Działalność w formie spółki cywilnej

Działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami może być prowadzona w formie spółki cywilnej. Nie ulega wątpliwości, iż podmiotami obowiązanymi są wspólnicy spółki cywilnej prowadzący działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Zgodnie z art. 2 pkt 1 lit. q) ustawy za podmioty obowiązane uznaje się przedsiębiorców (w tym wypadku wspólników spółki cywilnej) prowadzących działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 2 lipca 2004 roku o swobodzie działalności gospodarczej (tj. Dz. U. 2007 r. Nr 155 poz. 1095) „Za przedsiębiorców uznaje się także wspólników spółki cywilnej w zakresie wykonywanej przez nich działalności gospodarczej”. Spółka cywilna nie może być przedsiębiorcą, gdyż jest jedynie umowa, a nie jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o swobodzie działalności gospodarczej „jednostką organizacyjną niebędąca osobą prawną, której odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną – wykonującą we własnym imieniu działalność gospodarczą”.

W związku z tym, iż każdy wspólnik spółki cywilnej jest odrębnym podmiotem obowiązanym, każdy z nich musi odrębnie realizować swoje ustawowe obowiązki, niezależnie od innych wspólników. Oznacza to, że każdy wspólnik spółki cywilnej prowadzący działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami obowiązany jest m.in. do:

• posiadania wewnętrznej procedury przeciwdziałania praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu (art. 10 a ustawy);
• indywidualnego przejścia szkolenia (art. 10 b ust. 3 ustawy);
• prowadzenia rejestru transakcji (art. 8 ust.1 i 3 ustawy);
• przekazywania Generalnemu Inspektorowi Informacji Finansowej informacji o transakcjach zarejestrowanych zgodnie z art. 8 ust. 1 i 3 ustawy (art. 11 ustawy).

Zakończenie

W praktyce pośrednicy w obrocie nieruchomościami często spotykają się z wątpliwościami w stosowaniu przepisów o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu. Pomocne w tym względzie są umieszczone na stronie internetowej Ministerstwa Finansów wyjaśnienia oraz przykłady najczęściej spotykanych błędów w prowadzeniu rejestrów transakcji, jak również w przesyłaniu danych do Generalnego Inspektora Informacji Finansowej.

Źródło: Portal Bankier.pl

Kancelaria Prawna Skarbiec

Autorzy: radca prawny Robert Nogacki, prawnik Marek Maliński

Robert Nogacki

Robert Nogacki jest radcą prawnym, założycielem i partnerem zarządzającym Kancelarii Prawnej Skarbiec, działającej nieprzerwanie od 2006 roku.

Prawo jest równe dla wszystkich, ale strony rzadko są równe: po jednej stoi organizacja, która ma czas, pieniądze i prawników, po drugiej człowiek, który ma jedną firmę, jedne oszczędności i jedno życie.

Klienci rzadko przychodzą do niego z problemem prawnym. Przychodzą z problemem, który ma także stronę prawną: z kontrolą, która zaczęła się od jednej faktury, z pieniędzmi powierzonymi komuś, kto zniknął, z firmą, którą trzeba przekazać dalej, zanim będzie za późno. Większość takich spraw rozstrzyga się na długo przed pierwszym pismem, w decyzjach podjętych bez pytania i w terminach, o których nikt nie pamiętał. Dlatego zaczyna od pytania, jak klient trafił w to miejsce, a nie od tego, co powinien był zrobić.

Doradza przedsiębiorcom i rodzinom z kilkunastu krajów, także tym, którym fiskus właśnie zajął konto i którzy nie wiedzą, co robić jutro rano. Broni ich w kontrolach podatkowych i celno-skarbowych, w sporach z organami podatkowymi i w sprawach karnych skarbowych. Reprezentuje poszkodowanych w oszustwach inwestycyjnych i piramidach finansowych. Pomaga rodzinom zakładać fundacje rodzinne i planować sukcesję, żeby dorobek życia przetrwał dłużej niż jedno pokolenie.

Nie każdą sprawę da się wygrać. Każdą da się prowadzić tak, żeby klient wiedział, na czym stoi. Od 2006 roku reprezentuje pokrzywdzonych w sprawie WGI (Warszawskiej Grupy Inwestycyjnej), jednej z najdłuższych spraw karnych w historii polskiego rynku finansowego, bo są rzeczy, których nie wolno zostawić w połowie, nawet jeśli trwają dwie dekady. W sprawie upadłej giełdy kryptowalut Zonda (Zondacrypto, operator BB Trade Estonia OÜ) reprezentuje kilkuset poszkodowanych w postępowaniu prowadzonym przez Prokuraturę Krajową i w estońskim postępowaniu upadłościowym.

Kancelaria Prawna Skarbiec jest notowana w rankingach największych firm doradztwa podatkowego Dziennika Gazety Prawnej i Rzeczpospolitej, a w latach 2015 do 2018 czterokrotnie otrzymała Medal Europejski Business Centre Club i Europejskiego Komitetu Ekonomiczno-Społecznego. Robert Nogacki publikuje regularnie, w prasie i na stronie kancelarii, dla ludzi, którzy mają problem, a nie dyplom prawnika, bo opinia prawna, której klient nie rozumie, chroni tylko prawnika.

Wierzy, że najlepsza porada prawna to ta, dzięki której klient nigdy nie musi stanąć przed sądem.