Umowa przedwstępna, kiedy i w jakiej formie warto ją zawrzeć?

W sytuacjach, gdy wszystko jest jasne i wszelkie czynniki niezbędne do dokonania określonej czynności prawnej zostały spełnione strona lub strony przystępują do zawarcia umowy pieczętującej tę czynność. Jednak gdy nie wszystkie elementy umożliwiające nawiązanie współpracy są jeszcze gotowe, a przystępujące do dokonania czynności podmioty deklarują chęć jej realizacji, dobrą praktyką jest zawarcie umowy przedwstępnej, która do czasu spełnienia tych warunków zabezpiecza deklaracje.

Co ważne umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Umową o podobnym charakterze jest umowa deweloperska, na mocy której deweloper zobowiązuje się na etapie procesu budowy nieruchomości do przeniesienia na przyszłego nabywcę określonych praw do niej, np. odrębnej własności lokalu mieszkalnego, czy domu jednorodzinnego.

Choć w praktyce najczęściej spotykanymi umowami przedwstępnymi są te o charakterze dwustronnie zobowiązującym, a więc takie, w których obie strony deklarują chęć zawarcia umowy przyrzeczonej, to jednak, zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego, umowy te mogą mieć również charakter jednostronny.

Przykładem umowy dwustronnie zobowiązującej jest np. umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości. Przedmiotem tej umowy jest przyrzeczenie sprzedaży nieruchomości. Standardowymi elementami takiej umowy jest opis nieruchomości i zadeklarowanie przez zbywców stanu prawnego wraz z ewentualnymi obciążeniami. Zasadniczo strony określają w niej również termin, w jakim ma dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna może zawierać inne zapisy, od których spełniania uwarunkowana będzie sprzedaż – np. o konieczności uzyskania zgody banku na spłatę hipoteki i przeniesie własności na nowych właścicieli, czy też dostarczenia zaświadczenia z urzędu gminy o braku zameldowania w sprzedawanym lokalu jakiejkolwiek osoby.

Najczęściej w okresie trwania umowy przedwstępnej, podczas gdy przyszli nabywcy czynią starania o załatwienie formalności kredytowych i pozyskanie niezbędnego finansowania, strona sprzedająca może zobowiązać się do doporowadzenia nieruchomości do określonego stanu, np. wykończenia mieszkania pod klucz, uzyskania zgody na użytkownie lokalu czy dokonania utwardzenia drogi dojazdowej.

Standardowym punktem w umowie przedwstępnej jest ustanowienie zadatku bardzo często mylonego z zaliczką. Obie formy zabezpieczenia umowy w przypadku jej wykonania podlegają zaliczeniu na poczet ceny, jednak w razie niewykonania umowy zaliczka podlega zwrotowi.

Zadatek natomiast ma to do siebie, że w przypadku niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może odstąpić od umowy bez wyznaczenia dodatkowego terminu i zachować otrzymany zadatek, a jeżeli sama go dała – może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Dla przykładu – nie zawarcie przyrzeczonej umowy przenoszącej własność nieruchomości z winy nabywców będzie skutkować utratą przez nich wpłaconego zadatku. Jeśli natomiast umowa nie dojdzie do skutku z przyczyn leżących po stronie zbywców, wówczas kupujący będą mogli żądać kwoty o równowartości dwukrotnego zadatku. Dlaczego?

Chodzi o to, by instytucja zadatku miała dla obu stron umowy to samo znaczenie. Jeśli nabywca za zawinienie przy niewykonaniu umowy traci np. kwotę 10 000 zł zadatku, to zbywca również powinien ponieść konsekwencje w tej samej wysokości w przypadku swojego zawinienia, a więc zobligowany będzie zwrócić nabywcy wpłacone przez niego 10 000 zł i zapłacić kolejne 10 000 zł z własnej kieszeni.

Art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego reguluje sytuacje, w których strony umowy przedwstępnej nie oznaczyły terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. W takim przypadku umowa ta powinna zostać zawarta w terminie wyznaczonym przez stronę, której przysługuje żądanie do jej zawarcia.

Jeśli takie uprawnienie przysługuje obu stronom, wówczas wiążącym jest ten termin, jaki któraś ze stron wyznaczyła jako pierwsza. Natomiast, gdy od daty zawarcia przedwstępnej umowy upłynął rok, wówczas żadna ze stron nie może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.

W przypadku, gdy jedna ze stron pomimo zobowiązania się do zawarcia umowy przyrzeczonej będzie się od tego uchylać, wówczas druga strona może żądać od niej naprawienia wynikłej z tego szkody.

Przykładem może być roszczenie w związku z poniesionymi przez nabywcę kosztami prowizji pośredników nieruchomości, kosztorysów wykonawców, wykończenia mieszkania, czy kosztami przygotowania umowy kredytowej. Oczywiście w ramach swobody umów strony mogą indywidulanie określić warunki ewentualnej odpowiedzialności drugiej strony z tytułu uchylenia się od zawarcia umowy przyrzeczonej.

Roszczenia z tytułu umowy przedwstępnej przedawniają się po upływie roku od dnia, w którym miała zostać zawarta umowa przyrzeczona. W przypadku, gdy żądanie zawarcia tej umowy oddali sąd, wówczas roszczenia określone w umowie przedwstępnej przedawniają się po upływie roku od uprawomocnienia tego orzeczenia.

Przepisy Kodeksu cywilnego dopuszczają również możliwość domagania się zawarcia umowy przyrzeczonej. Takie uprawnienie będzie przysługiwać stronom, jeśli przy zawieraniu umowy przedwstępnej zachowają odpowiednią formę, np. aktu notarialnego – jak to ma miejsce w przypadku umowy przeniesienia własności nieruchomości.

– Atutem umowy przedwstępnej dotyczącej nieruchomości, zawartej w formie aktu notarialnego, jest ochrona prawna jaką ta forma gwarantuje. Umożliwia ona dochodzenie przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej i przeniesienia własności nieruchomości w przypadku, gdy jedna ze stron uchyla się od zwarcia umowy przyrzeczonej. Wówczas wyrok sądu zastąpi oświadczenie woli tej strony – wyjaśnia Kamil Nagrabski radca prawny z Kancelarii Prawnej Skarbiec.

Innym sposobem na zabezpieczenie prawa do dochodzenia od wykonawcy zawarcia umowy przyrzeczonej jest umieszczenie w umowie przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Mówi o tym wprost Orzeczenie Głównej Komisji Arbitrażowej z 22 czerwca 1983 r.: „Umowa, przez którą jedna ze stron zobowiązuje się do zawarcia umowy o wykonanie robót lub remontów budowlanych, winna określać oprócz istotnych postanowień umowy przyrzeczonej również termin, w ciągu którego umowa przyrzeczona ma być zawarta.

Tylko umowa przedwstępna czyniąca zadość powyższym wymaganiom uprawnia zamawiającego do dochodzenia od wykonawcy zawarcia umowy przyrzeczonej” (OSP 1984/10/202).

Warto dodać, że przepisy Kodeksu cywilnego nie wspominają o tym, by dla ważności umowy przedwstępnej wymagane było zachowanie formy pisemnej. Oznacza to, że umowę taką można zawrzeć również ustnie. Wadą takiej formy są jednak ewentualne późniejsze trudności w udowodnieniu określonych ustaleń tak zawartej umowy.

Przed przystąpieniem do zawarcia umowy przedwstępnej warto zabezpieczyć swój interes prawny. W przypadku braku zawarcia w niej istotnych postanowień umowy przyrzeczonej może ona zostać uznana za nieważną, co skomplikuje ewentualne dochodzenie roszczeń.

Najpoważniejszą konsekwencją dla nabywców nieruchomości może być niemożność wyegzekwowania od dewelopera przeniesienia własności wyczekiwanego latami mieszkania, z uwagi na niedochowanie formy aktu notarialnego przy zawieraniu umowy przedwstępnej.

Autor: Kamil Nagrabski, radca prawny w Kancelarii Prawnej Skarbiec